Een onroerend goed (een vakantiewoning, een tweede verblijf of een grond) in het buitenland

U bezit een onroerend goed (bijvoorbeeld een vakantiewoning, een tweede verblijf of een grond) in het buitenland? Dan moet u dit aangeven in uw belastingaangifte. 

  • Bent u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter, opstalhouder of houder van een gelijkaardig buitenlands zakelijk recht van een onroerend goed in het buitenland (zoals een woning of grond)? Dan moet u de onroerende inkomsten in principe aangeven in vak III van uw belastingaangifte.  

    Hoe u dat moet doen, hangt af van hoe u het onroerend goed gebruikt. In sommige gevallen moet u enkel een fictief inkomen aangeven (het kadastraal inkomen). In andere gevallen moet u ook de werkelijke huurinkomsten aangeven.  

    Als u een voorstel van vereenvoudigde aangifte ontving, moet u nagaan of uw onroerend goed in het buitenland correct vermeld is in dit voorstel. 

    Hoe moet ik mijn woning in het buitenland aangeven? 

    Bent u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter, opstalhouder of heeft u een gelijkaardig buitenlands zakelijk recht over een onroerend goed in het buitenland? 

    In vak III, A moet u de inkomsten van Belgische en buitenlandse oorsprong aangeven. 

    In vak III, B moet u de inkomsten van buitenlandse oorsprong van vak A aangeven waarvoor u aanspraak maakt op een vrijstelling met progressievoorbehoud of een vermindering van de belasting tot de helft (zie ‘Moet ik in België belastingen betalen op mijn onroerende goederen in het buitenland?’ hieronder).

    Voorbeeld: Jan heeft een vakantiewoning gelegen in Spanje die hij niet verhuurt, met een kadastraal inkomen van 550 euro. Jan moet dit als volgt aangeven: 

    • bij code 1106 in vak III, A 2: het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen
    • in vak III, B 1 (vrijstelling met progressievoorbehoud): het land, de code en het kadastraal inkomen van zijn woning in Spanje.
    deel van de aangifte over het aangeven van onroerende buitenlandse inkomsten

    Moet ik in België belastingen betalen op mijn onroerende goederen in het buitenland?

    Het belastingregime van toepassing op uw in het buitenland gelegen onroerende goederen wordt bepaald door het land waar het onroerend goed gelegen is.

    Als uw onroerend goed gelegen is in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag gesloten heeft, dan kan u de ‘Vrijstelling met progressievoorbehoud’ aanvragen. Dit betekent dat u op het inkomen uit dit onroerend goed zelf geen inkomstenbelasting moet betalen, maar dat dit inkomen wel zal meetellen om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten wordt toegepast. De vrijstelling met progressievoorbehoud geldt enkel als aan de voorwaarden van het dubbelbelastingverdrag voldaan is (bijvoorbeeld bewijs buitenlandse belasting). 

    U kan de vrijstelling met progressievoorbehoud aanvragen door vak III, B, 1 aan te vullen met het land, de code en het bedrag van de vrijgestelde inkomsten. 

    Als uw onroerend goed gelegen is in een land waarmee België geen overeenkomst gesloten heeft om dubbele belasting te vermijden, dan wordt het onroerend goed samen met de andere inkomsten belast. U kunt een vermindering aanvragen van 50 % op de belasting op het buitenlands onroerend goed.

    U kan deze vermindering aanvragen door vak III, B, 2 aan te vullen met het land, de code en het bedrag van de inkomsten uit dit onroerend goed.  

    Landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten 

    • Uw onroerend goed ligt in Duitsland, Spanje, Frankrijk, Griekenland, Italië, Luxemburg, Nederland of het Verenigd Koninkrijk

      Maak gebruik van onze toepassing. Selecteer het land en bij type inkomen ‘inkomsten van onroerende goederen’. U ziet of u recht heeft op een vrijstelling of vermindering en hoe u die aanvraagt.  

    • Uw onroerend goed ligt in een ander land en er bestaat een dubbelbelastingverdrag tussen België en dit land

      Vul de gegevens over uw onroerend goed in het buitenland in in vak III, A, 2 en in vak III, B, 1 als aan de voorwaarden in het verdrag voldaan is. 

      Afhankelijk van wat er in het dubbelbelastingverdrag opgenomen staat, moet u de nodige documenten (bijvoorbeeld een bewijs van de buitenlandse belasting) kunnen voorleggen om te kunnen genieten van de vrijstelling met progressievoorbehoud. 

      Voor meer informatie kunt u terecht bij de dienst Belintax.

    • Uw onroerend goed ligt in een ander land en er bestaat geen dubbelbelastingverdrag tussen België en dit land

      Vul de gegevens over uw onroerend goed in het buitenland in in vak III, A, 2 en in vak III, B, 2.

  • Hoe vraag ik het kadastraal inkomen aan van mijn onroerend goed in het buitenland?

    U moet ons melden dat u een onroerend goed in het buitenland heeft om het kadastraal inkomen ervan te laten bepalen.

  • FAQ

    • Ik was niet het volledige jaar eigenaar van mijn woning in het buitenland, wat moet ik aangeven?

      U hebt bijvoorbeeld in 2024 een gebouwd onroerend goed gekocht, verkocht of geërfd dat u niet verhuurt of dat u verhuurt aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt. 

      Voor inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025) vermeld u in vak III, A bij de code 1106 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met het aantal dagen in 2024 dat u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter, opstalhouder of houder van een gelijkaardig buitenlands zakelijk recht van een onroerend goed in het buitenland was.  

      In vak III, B moet u de inkomsten van buitenlandse oorsprong van vak A aangeven waarvoor u een vrijstelling met progressievoorbehoud of een vermindering van de belasting tot de helft aanvraagt.

      Voorbeeld: Marie heeft op 15 maart 2024 een tweede woning gekocht in Frankrijk met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.200 euro. Ze blijft wonen in haar woning in België en ze verhuurt de woning in Frankrijk aan een gepensioneerd koppel.   

      Marie moet een bedrag van 957 euro vermelden naast de code 1106 (1.200 x 292/366 = 957,37 afgerond op 957).  

      Marie was in 2024 immers 292 dagen eigenaar van de woning.  In vak III, B,1 vermeldt ze onder code 1106 opnieuw het bedrag van 957 euro en het land Frankrijk.

    • Ik erf of koop samen met iemand anders een woning in het buitenland, wat moet ik aangeven?

      U bent mede-eigenaar van een gebouwd onroerend goed dat u niet verhuurt of verhuurt aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt. U bent niet getrouwd en ook niet wettelijk samenwonend met de andere mede-eigenaar.  

      U wordt dus alleen belast. Hoe moet u uw onroerende inkomsten aangeven?  

      • Vermeld in vak III, A bij de code 1106 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed.
      • In vak III, B moet u de inkomsten van buitenlandse oorsprong van vak A aangeven waarvoor u een vrijstelling met progressievoorbehoud of een vermindering van de belasting tot de helft aanvraagt.

      Voorbeeld: Hilde en Charlotte zijn zussen. Ze zijn beiden alleenstaand. Ze zijn elk eigenaar van een eigen woning in België die ze zelf bewonen. Daarnaast zijn ze ook elk voor 50 % mede-eigenaar van een woning in Duitsland met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Ze verhuren deze woning in Duitsland aan een gepensioneerd koppel.   

      Hilde en Charlotte moeten elk een bedrag van 500 euro (1.000 x 50 %) vermelden naast de code 1106. In vak III B,1 vullen ze onder code 1106 opnieuw het bedrag van 500 euro in en het land Duitsland. 

    • Waarom moet ik mijn onroerende goederen in het buitenland aangeven in mijn belastingaangifte?

      Als Belgische rijksinwoner bent u belastbaar op uw wereldwijd inkomen. Onroerende inkomsten uit het buitenland moet u dus altijd in uw aangifte in de personenbelasting vermelden. 

      U kunt wel recht hebben op een vrijstelling met progressievoorbehoud of een vermindering van de belasting tot de helft.

    • Kan ik de buitenlandse belastingen aftrekken van mijn belastingen?

      Neen. U mag het kadastraal inkomen niet verminderen met een buitenlandse belasting. 

      Wanneer u de werkelijke huur en huurvoordelen van uw onroerend goed in het buitenland in uw aangifte moet vermelden, moet u altijd het volledige bedrag vermelden, zonder aftrek van eventuele buitenlandse belastingen.

Zie ook