Verkopen met btw
-
Als u uw nieuwe woning wilt verkopen dan kunt u ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= 'met toepassing van het btw-regime') tenzij u er beroepshalve toe verplicht bent.
Het btw-tarief voor een nieuwe woning is 21 %.
Als u verkoopt met btw, moet u dit aan de koper meedelen en dit in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijvoorbeeld het compromis) en/of in de notariële akte vermelden. De koper zal geen registratiekosten moeten betalen.
Na de verkoop moet u een btw-aangifte 104.5 indienen. U moet geen voorafgaande aangifte 104.1 meer indienen.
-
-
Wanneer is een woning 'nieuw'?
Een woning is nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of bewoning.
Voorbeeld: een woning die voor het eerst in 2025 in gebruik is genomen is nieuw tot en met 31 december 2027.
-
Wat moet ik als verkoper doen voor de btw?
Na de verkoop moet u een btw-aangifte 104.5 indienen.
In de verkoopakte moet u het belastingkantoor aanduiden waar u een bijzondere aangifte 104.5 zult indienen. U vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.
Ook als u een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en u verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet u toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kunt daarvoor dus niet uw driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.
Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen.
U moet geen voorafgaande aangifte 104.1 meer indienen als u een nieuw huis met btw verkoopt.
Als verkoper moet u nu in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijvoorbeeld het compromis) en/of in de notariële akte vermelden dat de verkoop is onderworpen aan btw.
Als beide partijen het ermee eens zijn, kunt u kiezen voor een overdracht met toepassing van de btw op het moment van de authentieke akte.
-
Hoe en wanneer moet ik de bijzondere btw-aangifte 104.5 indienen?
U moet de aangifte 104.5 in 3 exemplaren indienen bij uw plaatselijk belastingkantoor. Eén exemplaar krijgt u terug met de ontvangstmelding.
U moet de aangifte 104.5 indienen binnen de maand nadat de btw volledig opeisbaar is geworden. Normaal gezien is dat binnen de maand nadat u de laatste betaling van de koper hebt ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering.
-
Welke btw-bedragen moet ik opnemen in de bijzondere btw-aangifte 104.5 en wanneer moet ik de verschuldigde btw betalen?
In de eerste plaats moet u het van de koper ontvangen btw-bedrag opnemen.
Daarnaast kunt u de betaalde btw bij de oprichting van het gebouw in aftrek brengen op basis van uw facturen.
Op het moment dat u de bijzondere aangifte 104.5 indient, krijgt u een rekeningnummer. Op dat rekeningnummer schrijft u meteen de verschuldigde btw over op dat rekeningnummer.
-