Kopen en verkopen met registratierecht

• Wat als de vermelde prijs in de akte lager is dan de geschatte verkoopwaarde?

  Wanneer we oordelen dat de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) lager is dan de verkoopwaarde, brengen we u op de hoogte van onze schatting.

  Wilt u meer uitleg of bent u het niet eens met de schatting?

  U kunt ons dat op dat moment laten weten. Als we geen akkoord vinden, kunnen we een deskundigenonderzoek vorderen binnen twee jaar vanaf de registratie van de akte. De aanduiding van één of drie deskundigen gebeurt in onderling overleg (of door de vrederechter als we geen akkoord vinden).

  Krijgt u ongelijk van de deskundigen bij de controleschatting?

  U betaalt dan het bijkomende registratierecht en een nalatigheidsinterest van 7 procent.

  Als het verschil tussen de verkoopwaarde en de vermelde prijs (of de verklaarde waarde) gelijk is aan of meer bedraagt dan 1/8ste van de vermelde prijs of de verklaarde waarde, moet u een boete en de kosten van de procedure betalen.

  De door de deskundige bepaalde verkoopwaarde kunt u alleen betwisten door een vordering in te leiden bij de rechtbank.

  Wat als de prijs niet overeenstemt met de werkelijk betaalde prijs?

  Als er een gedeelte van de prijs ‘onder tafel’ betaald werd, lopen zowel de koper als de verkoper een boete op die, in principe, gelijk is aan het ontdoken recht. Bovendien zijn ook strafrechtelijke sancties mogelijk.

• Wie moet de verkoopakte ter registratie aanbieden en wie betaalt de registratierechten?

  Een aankoopakte moet binnen de voorgeschreven termijn ter registratie aangeboden worden. We kunnen de akte pas registreren na betaling van de registratierechten.

  Aankoopakte door notaris

  Wanneer de notaris de aankoopakte opmaakt, is het de notaris die de akte ter registratie aanbiedt en de registratierechten overschrijft.

  De notaris zal de koper en/of verkoper vragen om de verschuldigde registratierechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt, tenzij anders overeengekomen.

  Aankoop bij onderhandse akte

  Wanneer u de aankoop bij onderhandse koopakte (compromis) vastlegt, rust de verplichting tot registratie en tot betaling van de rechten zowel op de koper als op de verkoper.

  U hebt een termijn van vier maanden om die onderhandse akte te laten registreren.

  Het is belangrijk die termijn te respecteren. Als u dat niet doet, moet u een boete betalen. Die boete is ondeelbaar verschuldigd door de partijen. Dat wil zeggen dat we zowel de koper als de verkoper kunnen aanspreken om de gehele som te betalen.

  Wanneer de onderhandse akte gevolgd wordt door een authentieke akte, hoeft u de onderhandse akte niet te laten registreren op voorwaarde dat de authentieke akte (meestal een notariële akte) opgesteld wordt binnen vier maanden na de ondertekening van de onderhandse akte. Als de authentieke akte verleden wordt voor een notaris, heeft die nog vijftien dagen om ze te laten registreren.

Belastingverminderingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

• Aankoop woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop in volle eigendom van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal dienen. Het abattement is een deel van de belastbare grondslag waarop u geen registratierecht hoeft te betalen.

  Het abattement bedraagt 200.000 euro. U betaalt dan geen registratierecht op een schijf tot 200.000 euro van uw aankoop. Dat betekent een belastingvoordeel van maximaal 25.000 euro (200.000 x 12,5 procent).

  Het abattement geldt voor woningen tot maximaal 600.000 euro, maar is ook mogelijk voor de aankoop van een woning op plan of in aanbouw.

  Voorwaarden voor het abattement

  Het abattement voor de aankoop van een woning heeft de volgende voorwaarden:

  • De woning moet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest liggen.
  • U moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking.
  • Het moet gaan om een zuivere aankoop. Ruil is bijvoorbeeld uitgesloten.
  • U moet de woning voor de geheelheid in volle eigendom aankopen (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
  • U mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.
    Uitzondering: voldoet u op het moment van de aankoop niet aan deze voorwaarde, dan kunt u achteraf het abattement aanvragen via een teruggave. Daarvoor moet u de andere onroerende goederen vervreemd hebben binnen de twee jaar vanaf de datum van inschrijving van de akte van verkrijging van de tweede woning.
  • U moet binnen drie jaar uw hoofdverblijfplaats vestigen in de woning (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister).
  • U moet uw hoofdverblijfplaats in de woning behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens vijf jaar vanaf het tijdstip dat u uw hoofdverblijfplaats in de woning gevestigd hebt.
  • Het bedrag waarop we het registratierecht heffen, mag niet hoger zijn dan 600.000 euro.

• Aankoop bouwgrond in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop van een bouwgrond. Het abattement is een deel van de belastbare grondslag waarop u geen registratierecht hoeft te betalen.

  Het abattement bedraagt 100.000 euro. U betaalt dan geen registratierecht op een schijf tot 100.000 euro van uw aankoop. Dat betekent een belastingvoordeel van maximaal 12.500 euro (100.000 x 12,5 procent).

  Het abattement geldt voor bouwgronden tot maximaal 300.000 euro.

  Voorwaarden voor het abattement

  U moet binnen drie jaar uw hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond vestigen.

  Het abattement voor de aankoop van een bouwgrond heeft dezelfde voorwaarden als het abattement voor een woning, met één verschil: het bedrag waarop u het registratierecht betaalt, mag niet hoger zijn dan 300.000 euro.

• Energetische renovatie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

  U hebt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een bijkomend abattement voor energetische renovatie. Het abattement is alleen mogelijk als het hoofdabattement voor de aankoop van een woning toegepast wordt. Het bijkomende abattement is een extra fiscale stimulans om de energieprestatie van uw woning te verbeteren.

  Het abattement bedraagt 25.000 euro per verbetering van energieklasse (EPB), op voorwaarde dat u de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbetert binnen een termijn van vijf jaar. Die termijn loopt vanaf de registratiedatum van de aankoopakte of vanaf de uiterste datum van aanbieding ter registratie. Dat betekent een belastingvoordeel 6.250 euro voor de verbetering van twee energieklassen en 3.125 euro voor elke bijkomende verbetering van energieklasse.

  Als na de termijn van vijf jaar de verbetering van de EPB-klasse kleiner is dan uw verbintenis, moet u het verschil terugbetalen tussen:

  • het bedrag van het abattement toegekend bij de registratie van de akte, en
  • het bedrag dat toegekend had moeten worden volgens de werkelijke verbetering van de EPB-klasse

  Dat bedrag is maximum 6.250 euro, als de verhoging met twee klassen niet is uitgevoerd en/of maximum 3.125 euro voor elke bijkomende verhoging van EPB-klasse die opgenomen is in de verbintenis en niet behaald is.

  Daarnaast moet u, behalve bij overmacht, een boete betalen gelijk aan 1/10de van die aanvullende rechten (625 euro of 312,5 euro).

  Voorwaarden voor het abattement

  Het abattement voor energetische renovatie is een bijkomend abattement voor de aankoop van een woning. Het is met andere woorden alleen mogelijk als ook het hoofdabattement voor uw woning toegepast wordt. U moet voor dit bijkomende abattement dus voldoen aan de voorwaarden van het hoofdabattement, met één verschil en één bijkomende voorwaarde:

  • Een verbetering van de EPB-klasse kan tijd nodig hebben (een omgevingsvergunning verkrijgen, kostenramingen, de werken uitvoeren). De termijn waarbinnen u zich in de woning moet vestigen, is daarom vijf jaar in plaats van drie jaar.
  • Daarnaast is er een bijkomende voorwaarde: u moet de energieklasse van de woning met minstens twee klassen verbeteren binnen een termijn van vijf jaar, te tellen vanaf de datum van de registratie van de verkoopakte of vanaf de uiterste datum om de akte ter registratie aan te bieden.

• Verplichte vermeldingen in de akte

  Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).

  U moet in de akte (of in een ondertekend document gevoegd bij de akte) verklaren dat:

  • u niet reeds eigenaar bent van een woning die de uitsluiting van het abattement met zich meebrengt;
  • u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
    • binnen drie jaar als het om een bestaande woning, bouwgrond, huis of een appartement in aanbouw of op plan gaat.
    • binnen vijf jaar als het ook om het bijkomende abattement voor energetische renovatie gaat.
    • u zich verbindt uw hoofdverblijfplaats te behouden in het aangekochte onroerend goed gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar te rekenen vanaf de datum van de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het aangekochte onroerend goed.

  Voor het bijkomende abattement bij een energetische renovatie geldt ook het volgende:

  • U moet de gegevens vermelden van de energieprestatie van het aangekochte goed volgens het meest recente, geldige EPB-certificaat op de datum van de overeenkomst tot verkrijging (het nummer van het EPB-certificaat, de uitgiftedatum en de in het certificaat opgenomen energieklasse). U moet het EPB-certificaat ook toevoegen aan de akte.
  • U moet zich ertoe verbinden de verbetering van de energieklassen uit te voeren, met vermelding van de voorziene verbetering (minimum twee klassen).

Belastingverminderingen in het Waals Gewest

• Aankoop woning of bouwgrond in het Waals Gewest

  U hebt in het Waals Gewest, onder bepaalde voorwaarden, recht op een abattement voor de aankoop in volle eigendom van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal dienen. Het abattement is een deel van de belastbare grondslag waarop u geen registratierecht hoeft te betalen.

  Het abattement bedraagt tot 40.000 euro. U betaalt dan geen registratierecht op een schijf tot 40.000 euro van uw aankoop. Dat betekent een fiscaal voordeel van maximaal 5.000 euro voor een onroerend goed onderworpen aan het normale registratierecht van 12,5 procent (40.000 x 12,5 procent). Als voor uw aankoop het verminderde registratierecht van 6 procent (bescheiden woning) of van 5 procent (sociale hypothecaire lening) van toepassing is, dan kan het belastingvoordeel lager zijn.

  Het abattement is ook van toepassing voor de aankoop van:

  • een woning op plan of in aanbouw
  • een bouwgrond

  Het bedrag van het abattement hangt af van de aankoopwaarde van het onroerend goed.

  Woning

  Belastbare basis	Abattement
  < 350.000 euro	40.000 euro
  Tussen 350.000 en 500.000 euro	40.000 euro – (20.000 x (belastbare basis – 350.000) / (500.000 – 350.000))
  > 500.000 euro	20.000 euro

  Woning op plan of in aanbouw of bouwgrond

  Belastbare basis	Abattement
  < 175.000 euro	40.000 euro
  Tussen 175.000 en 250.000 euro	40.000 euro – (20.000 x (belastbare basis – 175.000) / (250.000 – 175.000))
  > 250.000 euro	20.000 euro

  Voorwaarden voor het abattement

  • Het onroerend goed moet in het Waals Gewest liggen.
  • U moet een natuurlijke persoon zijn. Vennootschappen, verenigingen of andere rechtspersonen komen dus niet in aanmerking.
  • Het onroerend goed moet gebruikt worden of bestemd zijn voor bewoning (dat wil zeggen, een woning of appartement, inclusief woningen die u op plan of in aanbouw koopt en bouwgronden).
  • U moet het onroerend goed voor de geheelheid in volle eigendom aankopen (dat mag door meerdere personen samen). Aankopen van een gedeelte, van het vruchtgebruik of van de blote eigendom zijn dus uitgesloten.
  • U mag op de datum van de overeenkomst tot verkrijging niet voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd is. Bij verkrijging door meerdere personen samen, geldt deze voorwaarde voor ieder van hen afzonderlijk.
  • U moet uw hoofdverblijfplaats vestigen in het onroerend goed (dat wil zeggen daar ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister):
    • binnen drie jaar als het om een bestaande woning gaat
    • binnen vijf jaar als het om een bouwgrond, of een huis of een appartement op plan of in aanbouw gaat
  • U moet uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed behouden gedurende een ononderbroken periode van minstens drie jaar vanaf het tijdstip dat u uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed gevestigd hebt.

  Formaliteiten

  Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het abattement. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).

  U moet het abattement aanvragen in de akte (of in een ondertekend document gevoegd bij de akte) en verklaren dat:

  • u niet reeds eigenaar bent van een woning die de uitsluiting van het abattement met zich meebrengt
  • u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed:
    • binnen drie jaar als het om een bestaande woning gaat
    • binnen vijf jaar als het om een bouwgrond, huis of appartement in aanbouw of op plan gaat
  • u zich ertoe verbindt uw hoofdverblijfplaats te behouden in het aangekochte onroerend goed gedurende een ononderbroken periode van drie jaar vanaf de datum dat u uw hoofdverblijfplaats in het onroerend goed gevestigd hebt.

• Aankoop sociale woning in het Waals Gewest

  Wanneer u in het Waals Gewest een sociale woning koopt (huis of appartement) van een publiekrechtelijke rechtspersoon, wordt het registratierecht verminderd tot 0 procent. In de praktijk betaalt u dan het algemeen vast recht van 50 euro.

  Voorwaarden

  • U moet een natuurlijke persoon zijn die in aanmerking komt voor de aankooppremie zoals bedoeld in de Waalse Huisvestingscode.
    Opgelet, bij eventuele intrekking van de premie moet u het verschil tussen het betaalde algemeen vast recht en het gewone registratierecht van 12,5 procent bijbetalen.
  • Het moet gaan om de aankoop van een sociale woning (huis of appartement) van een publiekrechtelijke instelling (sociale huisvestingsmaatschappij, intercommunale, gemeente, OCMW …).

• Aankoop bescheiden woning in het Waals Gewest

  Wanneer u in het Waals Gewest een bescheiden woning koopt, betaalt u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 6 procent op een deel van het aankoopbedrag.

  Als u voor de aankoop een krediet hebt bij bepaalde kredietinstellingen met sociaal oogmerk, wordt het registratierecht verminderd tot 5 procent en is de registratie van de akte van hypothecaire lening in de vorm van ‘Eco-Prêts’ (ecoleningen) vrijgesteld van het recht van 1 procent.

  Deel van het aankoopbedrag

  Het verminderde registratierecht van 6 procent of 5 procent is beperkt tot een bepaald bedrag naargelang de bescheiden woning in een gebied met vastgoeddruk ligt of buiten een dergelijk gebied. Dat bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

  Op het deel van de aankoop dat het maximale bedrag overschrijdt, betaalt u het normale registratierecht (in principe 12,5 procent).

  Ligging	Geïndexeerde bedragen op 1 januari 2021	Geïndexeerde bedragen vanaf 1 januari 2022
  Verkregen onroerend goed in een gebied met vastgoeddruk	175.039,47 euro	177.884,34 euro
  Verkregen onroerend goed buiten een gebied met vastgoeddruk	164.099,49 euro	166.766,56 euro
  Opgericht onroerend goed in een gebied met vastgoeddruk	241.439,84 euro	245.363,90 euro
  Opgericht onroerend goed buiten een gebied met vastgoeddruk	230.575,06 euro	234.322,54 euro

  Dit zijn de gemeenten die voorkomen in een gebied met vastgoeddruk voor de periode van 01.01.2022 tot 31.12.2022 (bijgewerkt op 1 januari 2022): Arlon, Attert, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Messancy, Mont-Saint-Guibert, Neupré, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Rixensart, Silly, Verlaine, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

  Voorwaarden

  • Het moet gaan om de aankoop van de volle eigendom of de blote eigendom van een woning.
  • Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van de aangekochte woning mag een bepaald bedrag niet overschrijden, afhankelijk van het aantal kinderen ten laste:

    Kinderen ten laste	Maximaal kadastraal inkomen
    0 tot 2	745,00 euro
    3 of 4	845,00 euro
    5 of 6	945,00 euro
    7 en meer	1.045,00 euro

  • Het totale kadastraal inkomen van het verkregen goed en van de goederen die u of uw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner op dat ogenblik al in volle of in blote eigendom bezitten, mag de hierboven vermelde maximumbedragen niet overschrijden. Voor de berekening van het totale kadastraal inkomen wordt geen rekening gehouden met de onroerende goederen die u of uw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner alleen in blote eigendom bezitten en die verkregen werden uit de nalatenschap van de respectieve bloedverwanten in opgaande lijn.
  • U of uw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner mag geen eigenaar zijn van een onverdeeld deel, zelfs miniem, in een ander onroerend goed bestemd tot bewoning.
  • In bepaalde gevallen wordt geen rekening gehouden met onroerende goederen die niet bewoond kunnen worden door wettelijke of contractuele belemmeringen. Het moet gaan om een feitelijke belemmering te wijten aan het gebouw zelf (bijvoorbeeld: een besluit van onbewoonbaarheid uitgevaardigd door de burgemeester).
  • Er wordt ook geen rekening gehouden met de onroerende goederen die u verkoopt binnen het jaar na de akte van verkrijging, voor zover u de intentie tot verkoop in de akte laat vermelden, of in het jaar van eerste ingebruikname voor een onroerend goed dat gebouwd is op grond die in aanmerking komt voor het verminderde registratierecht.
  • U of uw echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner moet zich inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister op het adres van het aangekochte goed. Die inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte en moet zonder onderbreking behouden blijven gedurende minstens drie jaar.

  Formaliteiten

  Er zijn enkele vormvoorwaarden om aanspraak te maken op het verminderde registratierecht. Uw raadgever kan u daarbij begeleiden (bijvoorbeeld uw notaris).

  In de akte of in een voor waar bevestigde en ondertekende verklaring onderaan de akte, moet u:

  • de wettelijke vermeldingen opnemen
  • verklaren dat u de voorwaarden van het verminderde registratierecht vervult (maximaal kadastraal inkomen en onroerend bezit)
  • verklaren dat u zich ertoe verbindt de verplichtingen na te komen om het voordeel van het verminderde registratierecht te behouden

• Aankoop bouwgrond voor bouw bescheiden woning in het Waals Gewest

  Als u in het Waals Gewest een bouwgrond koopt om een bescheiden woning te bouwen, geniet u onder bepaalde voorwaarden een verminderd registratierecht van 6 procent of 5 procent.

  De voorwaarden en formaliteiten zijn dezelfde als die voor de aankoop van een bescheiden woning.

  Opgelet, het verminderde registratierecht wordt niet meteen toegepast. De aankoopakte van de bouwgrond wordt geregistreerd tegen het gewone registratierecht (12,5 procent). Wat u boven het verminderde registratierecht betaald hebt, krijgt u terug als achteraf:

  • het kadastraal inkomen van de gebouwde woning een bepaald maximum niet overschrijdt (in principe 745 euro)
  • aan de andere voorwaarden voor onroerend bezit voldaan is

  Voor de teruggave moet u een kadastraal uittreksel voorleggen. Dat kunt u aanvragen zodra het kadastraal inkomen van de woning vastgesteld is.