Verhuur aan een persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt
Bent u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder van een gebouwd onroerend goed, en verhuurt u dat goed aan een natuurlijke persoon die dat goed niet voor het beroep gebruikt? Dan moet u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van dat onroerend goed vermelden op uw belastingaangifte. Let op: voor gemeubelde verhuur en diensten en bij professionele verhuur gelden afzonderlijke regels.
-
Aangifte en belastbaar bedrag
Welk bedrag moet u aangeven?
Vermeld het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen naast de code 1106/2106.
U kunt het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van uw onroerend goed raadplegen:
- via MyMinfin (> Mijn woning > Mijn onroerende gegevens raadplegen)
- bij de online aangifte via MyMinfin (in een wizard)
- op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing
-
-
Ik heb in 2025 een gebouwd onroerend goed gekocht of verkocht dat ik verhuur aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt. Welk bedrag moet ik aangeven voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026)?
Vermeld bij de code 1106 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met het aantal dagen in 2025 dat u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder was van het onroerend goed.
Voorbeeld: Marie heeft op 15 maart 2025 een tweede woning gekocht met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.200 euro. Ze blijft wonen in haar eerste woning en ze verhuurt de tweede woning aan een gepensioneerd koppel.
Marie moet een bedrag van 956,71 euro (1.200 x 291/365) vermelden naast de code 1106. Marie was in 2025 immers 291 dagen eigenaar van de woning.
-
Ik ben mede-eigenaar van een gebouwd onroerend goed dat ik verhuur aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt. Ik word alleen belast. Hoe moet ik mijn onroerende inkomsten aangeven?
Vermeld bij de code 1106 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed.
Voorbeeld: Hilde en Charlotte zijn zussen. Ze zijn beiden alleenstaand. Ze zijn elk eigenaar van een eigen woning die ze zelf bewonen. Daarnaast zijn ze ook elk voor 50 % mede-eigenaar van een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Hilde en Charlotte verhuren deze woning aan een gepensioneerd koppel.
Hilde en Charlotte moeten elk een bedrag van 500 euro (1.000 x 50 %) vermelden naast de code 1106.
-
Ik word samen met mijn partner belast. Hoe moeten we onze onroerende inkomsten van gebouwde onroerende goederen, die we verhuren aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt, aangeven?
1ste geval: huwelijk onder het wettelijk stelsel
In het wettelijk stelsel zijn de inkomsten uit onroerende goederen steeds gemeenschappelijk. Dat geldt ook als het onroerend goed eigendom is van slechts één van beide partners. De partners moeten de onroerende inkomsten bijgevolg elk voor 50 % aangeven.
Voorbeeld: Marie en Pieter zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel. Marie is eigenaar van een woning die ze reeds vóór haar huwelijk gekocht had. Die woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Marie en Pieter verhuren deze woning aan een gepensioneerd koppel.
Hoewel het onroerend goed uitsluitend eigendom is van Marie, zijn de onroerende inkomsten van de woning gemeenschappelijk. Bijgevolg moeten de twee partners elk 500 euro (1.000 x 50 %) vermelden in hun belastingaangifte bij de code 1106/2106.
2de geval: huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen
Bij scheiding van goederen hebben de partners enkel een eigen vermogen, geen gemeenschappelijk vermogen. De inkomsten uit hun onroerende goederen zijn dus hun eigen, persoonlijke inkomsten. Bijgevolg moet elke partner de inkomsten aangeven uit de eigen onroerende goederen, dat wil zeggen: volgens het eigendomsaandeel.
Voorbeeld: Edwin (60 jaar) en Nicole (57 jaar) zijn gehuwd met scheiding van goederen. Ze hebben samen een woning gekocht, waar ze elk 50 % eigenaar van zijn en die dienst doet als hun gezinswoning. Nicole bezit daarnaast geen andere onroerende goederen. Edwin is nog eigenaar van een tweede woning die hij verhuurt aan een gepensioneerd koppel. Die tweede woning heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro.
Edwin moet, volgens zijn eigendomsaandeel, 1.000 euro vermelden naast de code 1106.
Nicole moet, volgens haar eigendomsaandeel, niets vermelden naast de code 2106.
3de geval: de wettelijke samenwoning
Het stelsel van wettelijke samenwoning is voor onroerende inkomsten vergelijkbaar met dat van gehuwden onder het stelsel van scheiding van goederen (zie 2de geval hierboven): de partners hebben enkel een eigen vermogen, geen gemeenschappelijk vermogen. De inkomsten uit hun onroerende goederen zijn dus hun eigen, persoonlijke inkomsten. Bijgevolg moet elke partner de inkomsten aangeven uit de eigen onroerende goederen, dat wil zeggen: volgens het eigendomsaandeel.
-
-
Op welk bedrag wordt u belast?
Het bedrag dat u moet aangeven, is niet het bedrag waarop u daadwerkelijk belast wordt. Het belastbare bedrag wordt automatisch berekend op basis van het aangegeven bedrag. U moet hier zelf dus niets voor doen. Het belastbare bedrag wordt berekend volgens de formule:
geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,4
Het geïndexeerd kadastraal inkomen is: het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x indexatiecoëfficiënt (afgerond tot de hogere of lagere euro).
De indexatiecoëfficiënt bedraagt:
- 2,2446 (inkomstenjaar 2025, aanslagjaar 2026)
- 2,3000 (inkomstenjaar 2026, aanslagjaar 2027)
Het resultaat van die berekening vindt u terug op uw aanslagbiljet, onder ‘Detail van de berekening’ > ‘Inkomsten van onroerende goederen’.
Voorbeeld: Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, aangegeven bij code 1106, bedraagt 450 euro. Voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) bedragen de belastbare onroerende inkomsten: 1.414 euro. Berekening:
- geïndexeerd kadastraal inkomen = 450 x 2,2446 (afgerond tot de hogere of lagere euro) = 1010 euro
- 1010 x 1,4 = 1.414 euro
Gemeubelde verhuur en diensten
Verhuurt u een gebouwd onroerend goed, inclusief meubels, buiten uw beroepswerkzaamheid aan een natuurlijke persoon die dat goed niet voor het beroep gebruikt? Dan moet u niet enkel de onroerende inkomsten aangeven (vak III). U moet de inkomsten uit de verhuur van de meubels ook aangeven als roerende inkomsten (vak VII).
Biedt u daarnaast, tegen betaling, ook extra diensten aan, zoals schoonmaak en ontbijt? Dan moet u de vergoeding die u ontvangt voor die extra diensten aangeven als winst of baten uit toevallige of occasionele prestaties (Deel 2 van de aangifte – vak XV ‘Diverse inkomsten’).
Bij verhuur via een erkend platform van de deeleconomie en professionele verhuur gelden afzonderlijke regels.
Bij verhuur via een online platform moet u de inkomsten die u ontvangt aangeven.
Voor de verhuur van het gebouwd onroerend goed
Vermeld het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen naast de code 1106/2106 (vak III).
De onroerende inkomsten worden belast volgens de progressieve belastingtarieven.
Verhuurt u een deel van een onroerend goed gedurende het jaar? Vermeld bij de code 1106/2106 dan het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met:
- het verhuurde deel van de woning (bijvoorbeeld oppervlakte), en
- het aantal dagen dat u het verhuurde.
Voor de verhuur van de meubels
Vermeld de netto-huurinkomsten van de meubels naast de code 1156/2156 (vak VII).
Deze roerende inkomsten worden in principe belast tegen een tarief van 30 %.
De netto-huurinkomsten van de meubels zijn de bruto-huurinkomsten min de kosten:
- de brutohuur: tenzij het anders bepaald is in het huurcontract, moet u de brutohuur van de meubelen forfaitair bepalen op 40 % van de totale huur
- de kosten: u mag de kosten forfaitair ramen op 50 % van de brutohuur van de meubels, of u kunt kiezen voor de aftrek van de werkelijke kosten (bijvoorbeeld afschrijvingen, onderhouds- en herstellingskosten,… maar niet de interesten)
Voor de extra diensten
Vermeld de bruto vergoeding voor de dienstverlening naast de code 1200/2200 (vak XV).
Werkt u met één globale prijs waarin alles (huur en dienstverlening) inbegrepen is? Dan dient u dit bedrag op te splitsen, naargelang het betrekking heeft op het onroerend goed, de meubels of de diensten.
Vermeld de eventuele werkelijke kosten naast de code 1201/2201.
Deze diverse inkomsten worden in principe belast tegen een tarief van 33 %.
Verhuurplatform
Als u verhuurt via een verhuurplatform krijgt u in principe van dat platform jaarlijks een fiscale fiche met een gedetailleerd overzicht van uw bruto-inkomsten uit de verhuring en de eventuele dienstverlening. Als de verhuur buiten uw beroepswerkzaamheid valt, dient u dit aan te geven in uw aangifte zoals hierboven omschreven bij gemeubelde verhuur en diensten.
Als het verhuurplatform erkend is in de deeleconomie en het gaat om een combinatie van verhuring en dienstverlening (u verleent één van de volgende diensten: fysiek onthaal van de gasten, ontbijt, terbeschikkingstelling en/of vervanging van bed- en/of badlinnen, enz.) buiten het uitoefenen van een beroepsactiviteit valt u mogelijk onder de specifieke belastingregeling voor de deeleconomie. Als het enkel verhuring zonder dienstverlening betreft, is dit systeem uitgesloten.
Beroepsinkomsten?
Als de verhuring (en/of de dienstverlening) op regelmatige basis plaatsvinden, op een professionele manier georganiseerd worden … kan er ook sprake zijn van een beroepswerkzaamheid.
In dat geval moet u het geheel van de ontvangen inkomsten aangeven als beroepsinkomsten, meer bepaald als winsten (deel 2 van de aangifte - vak XVII - code 1600/2600) of als baten (deel 2 van de aangifte - vak XVIII - code 1650/2650).
Fiche 281.51 in het kader van huurinkomsten
Ziet u in MyMinfin een fiche 281.51? Dan betekent dit dat een huurder heeft aangegeven dat hij of zij uw onroerend goed in een bepaald jaar (gedeeltelijk) voor beroepsdoeleinden heeft gebruikt.
- De fiche wordt automatisch aangemaakt.
- Noch u, noch uw huurder kan de fiche wijzigen of verwijderen.
- Omwille van privacyredenen wordt de naam van de huurder niet vermeld op de fiche.
- Het vermelde eigendomsaandeel op de fiche kan in sommige gevallen afwijken van de werkelijke juridische situatie.
Als eigenaar heeft de aanwezigheid van een fiche 281.51 geen invloed op uw belastingberekening. U moet uw inkomsten uit onroerende goederen steeds correct aangeven in uw belastingaangifte, volgens uw werkelijke situatie.
We baseren ons in beginsel altijd op de werkelijke situatie. Wanneer u uw inkomsten uit onroerende goederen correct hebt aangegeven in uw belastingaangifte, heeft de fiche 281.51 geen invloed op uw belastingberekening.
Onroerend goed in het buitenland
Ben u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder van een onroerend goed in het buitenland? Bekijk dan ook onze pagina over onroerende goederen in het buitenland.
Belasting niet-inwoners
Als u onderworpen bent aan de belasting niet-inwoners, gelden er specifieke regels rond onroerende inkomsten.