Verhuur aan een persoon die het goed voor het beroep gebruikt of aan een rechtspersoon of vereniging

Bent u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder van een gebouwd onroerend goed, en verhuurt u dat goed aan een natuurlijke persoon die dat goed voor het beroep gebruikt, aan een rechtspersoon of aan een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid? Dan moet u het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen én de werkelijke huurinkomsten van dat onroerend goed vermelden op uw belastingaangifte.

  • Er zijn een aantal bijzondere gevallen die afwijken. Namelijk wanneer u verhuurt aan een natuurlijke persoon die het goed slechts gedeeltelijk voor het beroep gebruikt of in bepaalde gevallen wanneer u verhuurt aan een erkend sociaal verhuurkantoor of aan een rechtspersoon die geen vennootschap is. Ook bij professionele verhuur gelden afzonderlijke regels.

    Ook bij professionele verhuur gelden afzonderlijke regels.

    Voor onroerende goederen die u volgens de pachtwetgeving verhuurt voor land- of tuinbouwdoeleinden kunt u de toelichting raadplegen.   

    Aangifte en belastbaar bedrag 

    Welke bedragen moet u aangeven? 

    Vermeld het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen naast de code 1109/2109. 

    Vermeld de brutohuur naast de code 1110/2110. 

    U kunt het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van uw onroerend goed raadplegen: 

    • via MyMinfin (> Mijn woning > Mijn onroerende gegevens raadplegen) 
    • bij de online aangifte via MyMinfin (in een wizard)
    • op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing 

    De brutohuur bestaat uit de huurprijs, plus de eventuele huurvoordelen.

    Huurvoordelen zijn voordelen die de verhuurder verkrijgt doordat de huurder bepaalde uitgaven doet in de plaats van de verhuurder (bv. belastingen, grote herstellingen, verzekeringspremies).

    Lees hieronder hoe u in enkele specifieke situaties het aan te geven bedrag moet berekenen voor een gebouwd onroerend goed dat u verhuurt aan een natuurlijke persoon die het goed voor het beroep gebruikt, aan een rechtspersoon of aan een vennootschap, vereniging of groepering zonder rechtspersoonlijkheid.

    • Ik heb het betrokken gebouwd onroerend goed in 2024 gekocht of verkocht. Welk bedrag moet ik aangeven voor inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025)?

      Vermeld bij de code 1109 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met het aantal dagen in 2024 dat u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder was van het onroerend goed. 

      Vermeld bij de code 1110 de ontvangen brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen). 

      Voorbeeld: Marie heeft op 31 maart 2024 een handelspand gekocht met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.200 euro. Ze verhuurt dit pand vanaf 1 april 2024 aan een vennootschap voor een brutohuurprijs van 1.000 euro per maand. 

      Marie moet: 

      • een bedrag van 904,92 euro (1.200 x 276/366) vermelden naast de code 1109. Marie was in 2024 immers 276 dagen eigenaar van het pand. 
      • een bedrag van 9.000 euro vermelden naast de code 1110. Marie verhuurde het pand in 2024 immers gedurende 9 maanden voor een brutohuurprijs van 1.000 euro per maand. 

    • Ik ben mede-eigenaar van het betrokken gebouwd onroerend goed. Ik word alleen belast. Hoe moet ik mijn onroerende inkomsten aangeven?

      Vermeld bij de code 1109 het deel van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen, dat overeenkomt met uw eigendomsaandeel in het onroerend goed. 

      Vermeld bij de code 1110 uw deel van de ontvangen brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen). 

      Voorbeeld: Hilde en Charlotte zijn zussen. Ze zijn beiden alleenstaand. Ze zijn elk eigenaar van een eigen woning die ze zelf bewonen. Daarnaast zijn ze ook elk voor 50 % mede-eigenaar van een handelspand met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Hilde en Charlotte verhuren dit pand aan een zelfstandige die het volledig voor zijn beroep gebruikt.  De brutohuur bedraagt jaarlijks 15.000 euro.

      Hilde en Charlotte moeten elk: 

      • een bedrag van 500 euro (1.000 x 50 %) vermelden naast de code 1109, 
      • 7.500 euro (= 50 % van de ontvangen brutohuur) vermelden naast de code 1110. 

    • Ik word samen met mijn partner belast. Hoe moeten we onze onroerende inkomsten van het betrokken gebouwd onroerend goed aangeven?

      1ste geval: huwelijk onder het wettelijk stelsel  

      In het wettelijk stelsel zijn de inkomsten uit onroerende goederen steeds gemeenschappelijk. Dat geldt ook als het onroerend goed eigendom is van slechts één van beide partners. De partners moeten de onroerende inkomsten bijgevolg elk voor 50 % aangeven. 

      Voorbeeld: Paul en Justine zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel. Justine is eigenaar van een handelspand dat ze reeds vóór haar huwelijk gekocht had. Dat pand heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro. Paul en Justine verhuren dit pand aan een zelfstandige die het volledig voor zijn beroep gebruikt.  De brutohuur bedraagt jaarlijks 18.000 euro.

      Hoewel het onroerend goed uitsluitend eigendom is van Justine, zijn de onroerende inkomsten ervan gemeenschappelijk. Bijgevolg moeten de twee partners elk: 

      • een bedrag van 500 euro (1.000 x 50 %) vermelden naast de code 1109/2109, 
      • 9.000 euro (= 50 % van de ontvangen brutohuur) vermelden naast de code 1110/2110. 

      2de geval: huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen  

      Bij scheiding van goederen hebben de partners enkel een eigen vermogen, geen gemeenschappelijk vermogen. De inkomsten uit hun onroerende goederen zijn dus hun eigen, persoonlijke inkomsten. Bijgevolg moet elke partner de inkomsten aangeven uit de eigen onroerende goederen, dat wil zeggen: volgens het eigendomsaandeel.  

      Voorbeeld: Edwin (60 jaar) en Nicole (57 jaar) zijn gehuwd met scheiding van goederen. Ze hebben samen een woning gekocht, waar ze elk 50 % eigenaar van zijn en die dienst doet als hun gezinswoning. Nicole bezit daarnaast geen andere onroerende goederen. Edwin is nog eigenaar van een handelspand. Dat pand heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro en wordt verhuurd aan een vennootschap.  De brutohuur bedraagt jaarlijks 16.000 euro.

      Edwin moet, volgens zijn eigendomsaandeel: 

      • een bedrag van 1.000 euro vermelden naast de code 1109, 
      • 16.000 euro (= 100 % van de ontvangen brutohuur) vermelden naast de code 1110. 

      Nicole moet, volgens haar eigendomsaandeel, niets vermelden. 

      3de geval: de wettelijke samenwoning 

      Het stelsel van wettelijke samenwoning is voor onroerende inkomsten vergelijkbaar met dat van gehuwden onder het stelsel van scheiding van goederen (zie 2de geval hierboven): de partners hebben enkel een eigen vermogen, geen gemeenschappelijk vermogen. De inkomsten uit hun onroerende goederen zijn dus hun eigen, persoonlijke inkomsten. Bijgevolg moet elke partner de inkomsten aangeven uit de eigen onroerende goederen, dat wil zeggen: volgens het eigendomsaandeel. 

  • Op welk bedrag wordt u belast? 

    U wordt belast op het hoogste van volgende twee bedragen: 

    • de nettohuur (= brutohuur - 40 % automatische forfaitaire kostenaftrek (a)) 
    • het geïndexeerd kadastraal inkomen (b) x 1,4 

    (a) De forfaitaire kostenaftrek is begrensd tot een maximum van: 2/3 x niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x revalorisatiecoëfficiënt. 

    De revalorisatiecoëfficiënt bedraagt:

    • voor inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025): 5,46 
    • voor inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024): 5,37

    (b) Het geïndexeerd kadastraal inkomen is: het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x indexatiecoëfficiënt (afgerond tot de hogere of lagere euro). 

    De indexatiecoëfficiënt bedraagt:

    • voor inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025): 2,1763 
    • voor inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024): 2,0915

    Het resultaat van deze berekening vindt u terug op uw aanslagbiljet, onder ‘Detail van de berekening’ > ‘Inkomsten van onroerende goederen’. 

    Bijzondere gevallen

    Gedeeltelijk beroepsgebruik 

    U verhuurt een gebouwd onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het goed gedeeltelijk voor het beroep gebruikt en gedeeltelijk als woning? Hoe u de onroerende inkomsten in dat geval moet aangeven, hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst. We maken een onderscheid tussen volgende situaties: 

    1. Er is een geregistreerde huurovereenkomst en die maakt een onderscheid tussen het huurbedrag voor het woongedeelte en het beroepsgedeelte. 

    In dat geval moet u het volgende aangeven:  

    • het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het woongedeelte naast de code 1106/2106 
    • het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het beroepsgedeelte naast de code 1109/2109 
    • de brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen) van het beroepsgedeelte naast de code 1110/2110 

    2. Er is geen geregistreerde huurovereenkomst of er is wel een geregistreerde huurovereenkomst maar die maakt geen onderscheid tussen het huurbedrag voor het woongedeelte en het beroepsgedeelte.

    In dat geval moet u het volgende aangeven: 

    • het totale niet-geïndexeerd kadastraal inkomen naast de code 1109/2109 
    • de totale brutohuur (= huurprijs + huurvoordelen) naast de code 1110/2110 

    Meer informatie over het registreren van een huurcontract 

    Verhuring aan een sociaal verhuurkantoor of rechtspersoon die geen vennootschap is

    Verhuurt u een gebouwd onroerend goed aan een erkend sociaal verhuurkantoor, een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of een rechtspersoon die geen vennootschap is? En stelt die rechtspersoon of maatschappij het goed vervolgens ter beschikking van een natuurlijke persoon die het goed uitsluitend als woning gebruikt?

    Dan beschouwen we die verhuring als een verhuring aan een natuurlijke persoon die het goed niet voor het beroep gebruikt. In dat geval moet u dus enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van dat onroerend goed vermelden naast de code 1106/2106.

    Beroepsinkomsten?

    Als de verhuring (en/of de dienstverlening) op regelmatige basis plaatsvindt, op een professionele manier georganiseerd wordt … kan er ook sprake zijn van een beroepswerkzaamheid.

    In dat geval moet u het geheel van de ontvangen inkomsten aangeven als beroepsinkomsten, meer bepaald als winsten (deel 2 van de aangifte - vak XVII - code 1600/2600) of als baten (deel 2 van de aangifte - vak XVIII - code 1650/2650).

    Onroerend goed in het buitenland 

    Ben u eigenaar, vruchtgebruiker, bezitter, erfpachter of opstalhouder van een onroerend goed in het buitenland? Bekijk dan ook onze pagina over onroerende goederen in het buitenland. 

    Belasting niet-inwoners

    Als u onderworpen bent aan de belasting niet-inwoners, gelden er specifieke regels rond onroerende inkomsten.