Biens immobiliers à l’étranger (maisons de vacances, résidences secondaires ou terrains)

Vous possédez un bien immobilier à l’étranger (par exemple une maison de vacances, une résidence secondaire ou un terrain) ? Vous devez le mentionner dans votre déclaration d'impôt.

  • Êtes-vous propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote, superficiaire ou titulaire d’un droit réel étranger similaire sur un bien immobilier à l’étranger (tel qu’une maison ou un terrain) ? Dans ce cas, vous devez en principe déclarer les revenus immobiliers au cadre III de votre déclaration d’impôt.

    La manière de procéder dépend de l'usage que vous faites du bien. Dans certains cas, vous devez uniquement déclarer un revenu fictif (le revenu cadastral). Dans d’autres cas, vous devez également déclarer les revenus de location réels.

    Si vous avez reçu une proposition de déclaration simplifiée, vérifiez si votre bien immobilier à l’étranger y est correctement mentionné.

    Comment déclarer mon habitation à l’étranger ?

    Êtes-vous propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote, superficiaire ou êtes-vous titulaire d’un droit réel étranger similaire sur un bien immobilier à l’étranger ?

    Dans le cadre III, A, vous devez déclarer les revenus d’origine belge et étrangère.

    Dans le cadre III, B, vous devez déclarer les revenus d’origine étrangère repris au cadre A pour lesquels vous demandez une exonération avec réserve de progressivité ou une réduction de moitié de l’impôt (voir « Dois-je payer des impôts en Belgique sur mes biens immobiliers à l’étranger ? » ci-dessous).

    Exemple : Jean a une maison de vacances située en Espagne qu’il ne donne pas en location, avec un revenu cadastral de 550 euros. Jean doit la déclarer comme suit :

    • au code 1106, dans le cadre III, A, 2 : le revenu cadastral non indexé
    • au cadre III, B, 1 (exonération avec réserve de progressivité) : le pays, le code et le revenu cadastral de son habitation en Espagne.
    partie de la déclaration sur les revenus des biens immobiliers à l'étranger

    Dois-je payer des impôts en Belgique sur mes biens immobiliers à l’étranger ? 

    Le régime d’imposition applicable à vos biens immobiliers situés à l’étranger est déterminé en fonction du pays où se situe le bien immobilier.

    Si votre bien immobilier est situé dans un pays ayant conclu une convention préventive de la double imposition avec la Belgique, vous pouvez alors demander une « exonération avec réserve de progressivité ». Cela signifie que vous ne devez pas payer d’impôt sur les revenus provenant de ce bien immobilier même, mais que ce revenu comptera pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué à vos autres revenus. L’exonération avec réserve de progressivité n’est valable que si les conditions de la convention préventive de la double imposition sont remplies (par exemple, la preuve de l’imposition à l’étranger).

    Vous pouvez demander l’exonération avec réserve de progressivité en indiquant au cadre III, B 1 le pays, le code et le montant des revenus exonérés.

    Si votre bien immobilier est situé dans un pays qui n’a pas conclu de convention préventive de la double imposition avec la Belgique, le bien immobilier sera imposé avec les autres revenus. Vous pouvez demander une réduction de 50 % de l'impôt sur le bien immobilier situé à l’étranger.

    Vous pouvez demander cette réduction en indiquant au cadre III, B 2 le pays, le code et le montant des revenus de ce bien immobilier.

    Pays avec lesquels la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition

    • Votre bien immobilier se situe en Allemagne, en Espagne, en France, en Grèce, en Italie, au Luxembourg, aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni

      Utilisez notre application. Sélectionnez le pays, puis « revenus des biens immobiliers » dans les types de revenus. Vous verrez si vous avez droit à une exonération ou une réduction, et comment vous devez la demander.

    • Votre bien immobilier se situe dans un autre pays et il existe une convention préventive de la double imposition entre la Belgique et ce pays

      Complétez les données de votre bien immobilier à l’étranger au cadre III, A, 2 et au cadre III, B, 1, si les conditions de la convention sont respectées.

      En fonction de ce qui est indiqué dans la convention préventive de la double imposition, vous devez pouvoir présenter les documents nécessaires (par exemple une preuve de l’imposition à l’étranger) pour pouvoir bénéficier de l’exonération avec réserve de progressivité.

      Pour plus d'informations, adressez-vous au service Belintax.

    • Votre bien immobilier se situe dans un autre pays et il n’existe pas de convention préventive de la double imposition entre la Belgique et ce pays

      Complétez les données de votre bien immobilier à l’étranger au cadre III, A, 2, et au cadre III, B, 2.

  • Comment obtenir le revenu cadastral de mon bien immobilier à l'étranger ?

    Vous devez nous signaler que vous avez un bien immobilier à l’étranger pour pouvoir en obtenir le revenu cadastral.

  • FAQ

    • Je n’ai pas été propriétaire de mon habitation à l’étranger pendant toute l’année. Que dois-je déclarer ?

      Par exemple, vous avez acheté, vendu ou hérité en 2024 d'un bien immobilier bâti que vous ne donnez pas en location ou que vous donnez en location à une personne physique qui ne l'affecte pas à l’exercice de sa profession.

      Pour l'année de revenus 2024 (exercice d'imposition 2025), vous indiquez dans le cadre III, Au code 1106 la partie du revenu cadastral non indexé qui correspond au nombre de jours de l'année 2024 pendant lesquels vous avez été propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote, superficiaire ou titulaire d'un droit réel étranger similaire sur un bien immobilier à l'étranger.

      Dans le cadre III, B, vous devez déclarer les revenus d’origine étrangère du cadre A pour lesquels vous demandez une exonération avec réserve de progressivité ou une réduction de moitié de l’impôt.

      Exemple : Marie a acheté le 15 mars 2024 une résidence secondaire en France avec un revenu cadastral non indexé de 1.200 euros. Elle reste domiciliée dans son habitation en Belgique et elle donne en location l’habitation située en France à un couple de retraités.

      Marie doit indiquer un montant de 957 euros au code 1106 (1.200 x 292/366 = 957,37 arrondis à 957).

      En effet, en 2024, Marie a été propriétaire de l’habitation pendant 292 jours. Dans le cadre III, B, 1, elle indique de nouveau le montant de 957 euros et le pays « France » au code 1106.

    • J'hérite ou j'achète une habitation à l'étranger avec quelqu'un d'autre, que dois-je déclarer ?

      Vous êtes copropriétaire d’un bien immobilier bâti que vous ne donnez pas en location ou que vous donnez en location à une personne physique qui ne l’affecte pas à l’exercice de sa profession. Vous n’êtes ni marié(e), ni en cohabitation légale avec l’autre copropriétaire.

      Vous êtes donc imposé(e) en tant que personne isolée. Pour déclarer vos revenus immobiliers :

      • Indiquez au cadre III, A, code 1106 la partie du revenu cadastral non indexé qui correspond à votre part de propriété dans le bien immobilier.
      • Au cadre III, B, indiquez les revenus d’origine étrangère du cadre A pour lesquels vous demandez une exonération avec réserve de progressivité ou une réduction de moitié de l’impôt.

      Exemple : Louise et Charlotte sont sœurs. Elles sont toutes les deux des personnes isolées. Elles sont chacune propriétaires d'une maison en Belgique, qu'elles occupent elles-mêmes. En outre, elles sont chacune également copropriétaires à 50 % d'une habitation en Allemagne dont le revenu cadastral non indexé s'élève à 1.000 euros. Elles donnent cette habitation en location en Allemagne à un couple de retraités.

      Louise et Charlotte mentionnent chacune un montant de 500 euros (1.000 x 50 %) à côté du code 1106. Au cadre III, B,1, elles indiquent de nouveau le montant de 500 euros et le pays « Allemagne » au code 1106.

    • Pourquoi dois-je déclarer mes biens immobiliers situés à l’étranger dans ma déclaration d'impôt ?

      En tant qu’habitant du Royaume de Belgique, vos revenus mondiaux sont imposables. Par conséquent, vous devez toujours indiquer les revenus immobiliers d’origine étrangère dans votre déclaration à l'impôt des personnes physiques.

      Vous pouvez avoir droit à une exonération avec réserve de progressivité ou à une réduction de moitié de l’impôt.

    • Puis-je déduire les impôts étrangers de mes impôts ?

      Non. Vous ne pouvez pas déduire les impôts étrangers du revenu cadastral.

      Lorsque vous indiquez le loyer réel et les avantages locatifs de votre bien immobilier à l'étranger dans votre déclaration, vous devez toujours indiquer le montant total, sans déduction des éventuels impôts étrangers.

Voir aussi