Un bien immobilier bâti que je loue à une personne physique qui occupe le bien à des fins professionnelles, à une personne morale ou à une société, association ou groupement sans personnalité juridique

Vous êtes propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d’un bien immobilier bâti et vous mettez ce bien en location à une personne physique qui l’occupe à des fins professionnelles, à une personne morale ou à une société, association ou groupement sans personnalité juridique ? Vous devez alors mentionner le revenu cadastral non indexé et les revenus locatifs réels de ce bien immobilier dans votre déclaration d'impôt.

  • Il y a un certain nombre de cas particuliers qui divergent de ce qui précède. Notamment quand vous mettez un bien en location à une personne physique qui ne l’occupe que partiellement à des fins professionnelles ou dans certains cas, quand vous mettez en location à une agence immobilière sociale ou à une personne morale n’étant pas une société. Dans le cas des locations professionnelles, des règles distinctes sont en vigueur.

    Pour les biens immobiliers que vous mettez en location selon la législation sur le bail à ferme à des fins agricoles ou horticoles, vous pouvez consulter la brochure explicative.   

    Déclaration et montant imposable

    Quels montants devez-vous déclarer ?

    Mentionnez le revenu cadastral non indexé en regard du code 1109/2109.

    Mentionnez le loyer brut en regard du code 1110/2110.

    Vous pouvez consulter le revenu cadastral non indexé de votre bien immobilier :

    • via MyMinfin (> Mon habitation > Consulter mes données immobilières)
    • par le biais de la déclaration en ligne en passant par MyMinfin (dans un wizard)
    • sur votre avertissement-extrait de rôle de précompte immobilier

    Le loyer brut se compose du prix de la location, additionné des éventuels avantages locatifs.

    Les avantages locatifs sont des avantages que le bailleur obtient parce que le locataire effectue certaines dépenses au lieu du bailleur (par exemple, des taxes, de grosses réparations, des primes d’assurance).

    Vous trouverez ci-dessous plus d’informations sur comment calculer, dans certaines situations spécifiques, le montant à indiquer dans votre déclaration pour un bien immobilier bâti que vous mettez en location à une personne physique qui l’occupe à des fins professionnelles, à une personne morale ou à une société, association ou groupement sans personnalité juridique.

    • En 2023, j’ai acheté ou vendu un tel bien immobilier. Quel montant dois-je déclarer pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024) ?

      Mentionnez au code 1109 la partie du revenu cadastral non indexé correspondant au nombre de jours en 2023 pour lesquels vous étiez propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire du bien immobilier.

      Mentionnez le loyer brut perçu (= loyer + avantages locatifs) au code 1110.

      Exemple : Le 31 mars 2023, Marie a acheté un commerce avec un revenu cadastral non indexé de 1.200 euros. Elle met en location ce commerce à une société pour un loyer brut de 1.000 euros par mois à partir du 1er avril 2023.

      Marie doit :

      • mentionner un montant de 907,40 euros (1.200 x 276/365) au code 1109. En effet, Marie a été propriétaire du commerce pendant 276 jours en 2023.
      • mentionner un montant de 9.000 euros au  code 1110. Marie a en effet mis en location le commerce durant 9 mois au cours de l’année 2023 pour un loyer brut de 1.000 euros par mois. 

    • Je suis copropriétaire d’un tel bien immobilier. Je suis imposé isolément. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

      Mentionnez la partie du revenu cadastral non indexé correspondant à votre part de propriété dans le bien immobilier aucode 1109.

      Mentionnez votre partie du loyer brut perçu (= loyer + avantages locatifs) au code 1110.

      Exemple : Hilde et Charlotte sont sœurs. Elles sont toutes les deux célibataires. Elles sont chacune propriétaires d’une habitation propre qu’elles occupent elles-mêmes. Par ailleurs, elles sont chacune copropriétaires à 50 % d'un commerce ayant un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Hilde et Charlotte mettent ce commerce en location à un indépendant qui l’occupe intégralement pour son activité professionnelle.  Le loyer brut s’élève annuellement à 15.000 euros.

      Hilde et Charlotte doivent chacune :

      • mentionner un montant de 500 euros (1.000 x 50 %) au code 1109,
      • mentionner 7.500 euros (= 50 % du loyer brut perçu) au code 1110.

    • Je suis imposé globalement avec mon partenaire. Comment devons-nous déclarer nos revenus immobiliers d’un tel bien immobilier ?

      1er cas : mariage sous le régime légal 

      Dans le régime légal, les revenus des biens immobiliers relèvent toujours de la communauté. Cela vaut aussi si le bien immobilier est la propriété d’un seul des deux partenaires. Les partenaires doivent par conséquent déclarer les revenus immobiliers chacun pour 50 %.

      Exemple : Paul et Justine sont mariés sous le régime légal. Justine est propriétaire d’un commerce qu’elle avait déjà acheté avant son mariage. Ce commerce a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Paul et Justine mettent ce commerce en location à un indépendant qui l’occupe intégralement pour son activité professionnelle. Le loyer brut s’élève annuellement à 18.000 euros.

      Bien que le bien immobilier soit la propriété exclusive de Justine, les revenus immobiliers sont communs. Par conséquent, les deux partenaires doivent chacun :

      • mentionner un montant de 500 euros (1.000 x 50 %) au code 1109/2109,
      • mentionner 9.000 euros (= 50 % du loyer brut perçu) au code 1110/2110.

      2e cas : mariage sous le régime de la séparation des biens 

      Dans le cas de la séparation des biens, les partenaires ont uniquement un patrimoine propre, pas de patrimoine commun. Les revenus des biens immobiliers leur sont donc propres, personnels. Par conséquent, chaque partenaire doit déclarer les revenus de leurs biens immobiliers propres, c’est-à-dire : selon la part de propriété. 

      Exemple : Edwin (60 ans) et Nicole (57 ans) sont mariés sous le régime de la séparation des biens. Ensemble, ils ont acheté une habitation dont ils sont propriétaires à 50 % et qui fait office d’habitation familiale. Nicole n’est pas propriétaire d’autres biens immobiliers. Edwin, quant à lui, est propriétaire d'un commerce. Ce commerce a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros et est mis en location à une société. Le loyer brut s’élève annuellement à 16.000 euros.

      Edwin doit mentionner, selon sa part de propriété :

      • un montant de 1.000 euros au code 1109,
      • 16.000 euros (= 100 % du loyer brut perçu) au code 1110.

      Nicole ne doit, selon sa part de propriété, rien mentionner.

      3e cas : la cohabitation légale

      Le système de la cohabitation légale est comparable à celle des personnes mariées sous le régime de séparation des biens : les partenaires n’ont qu’un patrimoine propre, pas de patrimoine commun. Les revenus des biens immobiliers leur sont donc propres, personnels. Par conséquent, chaque partenaire doit déclarer les revenus de leurs biens immobiliers propres, c’est-à-dire : selon la part de propriété.

  • Sur quel montant êtes-vous imposé ?

    Vous êtes imposé sur le plus élevé des deux montants suivants :

    • le loyer net (= loyer brut - 40 % de déduction automatique des frais forfaitaires (a))
    • le revenu cadastral indexé (b) x 1,4

    (a) La déduction des frais forfaitaires est limitée à un maximum de : 2/3 x revenu cadastral non indexé x coefficient de revalorisation.

    Le coefficient de revalorisation s’élève à :

    • 5,46 : pour l’année de revenus 2024 (exercice d’imposition 2025)
    • 5,37 : pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024)

    (b) Le revenu cadastral indexé est : le revenu cadastral non indexé x le coefficient d’indexation (arrondi à l’euro supérieur ou inférieur).

    Le coefficient d’indexation s’élève à :

    • 2,1763 : pour l’année de revenus 2024 (exercice d’imposition 2025)
    • 2,0915 : pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024)

    Le résultat de ce calcul se retrouve sur votre avertissement-extrait de rôle sous « Détail du calcul » > « Revenus de biens immobiliers ».

    Cas particuliers

    Usage professionnel partiel

    Vous mettez en location un bien immobilier bâti à une personne physique qui occupe partiellement le bien à des fins professionnelles et partiellement comme habitation ? La manière de déclarer les revenus immobiliers dans ce cas dépend du contenu du contrat de bail. Nous distinguons les situations suivantes :

    1. Il y a un contrat de bail enregistré qui fait la distinction entre le montant du loyer pour la partie occupée comme habitation et la partie professionnelle.

    Dans ce cas, vous devez déclarer ce qui suit : 

    • le revenu cadastral non indexé de la partie occupée comme habitation au code 1106/2106
    • le revenu cadastral non indexé de la partie professionnelle au code 1109/2109
    • le loyer brut (= loyer + avantages locatifs) de la partie professionnelle au code 1110/2110

    2. Il n’y a pas de contrat de bail enregistré ou il y a bien un contrat de bail enregistré mais il ne fait pas de distinction entre le montant du loyer pour la partie occupée comme habitation et la partie professionnelle.

    Dans ce cas, vous devez déclarer ce qui suit : 

    • le revenu cadastral non indexé total au code 1109/2109
    • le loyer brut total (= loyer + avantages locatifs) au code 1110/2110

    Davantage d’informations sur l’enregistrement d’un contrat locatif.

    La location à une agence immobilière sociale ou à une personne morale n’étant pas une société

    Vous mettez en location un bien immobilier bâti à une agence immobilière sociale, une société de logement régionale ou une personne morale qui n’est pas une société ? Et cette personne morale ou société met-elle ensuite le bien à la disposition d’une personne physique qui l’utilise exclusivement à titre d’habitation ?

    Nous considérons alors cette location comme une location à une personne physique qui n’occupe pas le bien à des fins professionnelles. Dans ce cas, vous ne devez déclarer que le revenu cadastral non indexé de ce bien immobilier au code 1106/2106.

    Revenus professionnels ?

    Il peut aussi être question de location professionnelle. Dans ce cas, vous devez déclarer l’ensemble des revenus perçus comme revenus professionnels, plus précisément comme bénéfices (partie 2 de la déclaration - cadre XVII - code 1600/2600) ou comme profits (partie 2 de la déclaration - cadre XVIII - code 1650/2650).

    Bien immobilier à l’étranger

    Êtes-vous propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d'un bien immobilier à l’étranger ? Consultez dès lors notre page sur les biens immobiliers à l’étranger.

    Impôt des non-résidents

    Si vous êtes soumis à l’impôt des non-résidents, des règles spécifiques sont en vigueur concernant les revenus immobiliers.