Un bien immobilier bâti que je mets en location à une personne physique qui n’occupe pas le bien à des fins professionnelles

Vous êtes propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d’un bien immobilier bâti et vous mettez ce bien en location à une personne physique qui ne l’occupe pas à des fins professionnelles ? Vous ne devez alors pas mentionner le revenu cadastral non indexé de ce bien immobilier dans votre déclaration d'impôt. Pour la location meublée et services et pour la location professionnelle, d’autres règles sont en vigueur.

  • Déclaration et montant imposable

    Quel montant devez-vous déclarer ?

    Mentionnez le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106.

    Vous pouvez consulter le revenu cadastral non indexé de votre bien immobilier :

    • via MyMinfin (> Mon habitation > Consulter mes données immobilières)
    • par le biais de la déclaration en ligne en passant par MyMinfin (dans un wizard)
    • sur votre avertissement-extrait de rôle de précompte immobilier

    • En 2023, j’ai acheté ou vendu un bien immobilier bâti que je mets en location à une personne physique qui n’occupe pas le bien à des fins professionnelles. Quel montant dois-je déclarer pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024) ?

      Mentionnez au code 1106 la partie du revenu cadastral non indexé correspondant au nombre de jours en 2023 pour lesquels vous étiez propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire du bien immobilier.

      Exemple : Le 15 mars 2023, Marie a acheté une deuxième habitation avec un revenu cadastral non indexé de 1.200 euros. Elle continue à occuper sa première habitation et elle met sa deuxième habitation en location à un couple pensionné.

      Marie doit mentionner un montant de 960 euros (1.200 x 292/365) au code 1106. En effet, Marie a été propriétaire de l’habitation pendant 292 jours en 2023.

    • Je suis copropriétaire d’un bien immobilier bâti que je mets en location à une personne physique qui n’occupe pas le bien à des fins professionnelles. Je suis imposé isolément. Comment dois-je déclarer mes revenus immobiliers ?

      Mentionnez la partie du revenu cadastral non indexé correspondant à votre part de propriété dans le bien immobilier au code 1106.

      Exemple : Hilde et Charlotte sont sœurs. Elles sont toutes les deux célibataires. Elles sont toutes les deux propriétaires d’une habitation propre qu’elles occupent elles-mêmes. Par ailleurs, chacune est copropriétaire à 50 % d'une habitation ayant un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Hilde et Charlotte mettent cette habitation en location à un couple de pensionnés.

      Hilde et Charlotte doivent chacune mentionner un montant de 500 euros (1.000 x 50 %) au code 1106.

    • Je suis imposé globalement avec mon partenaire. Comment devons-nous déclarer nos revenus immobiliers de biens immobiliers bâtis que nous mettons en location à une personne physique ne l’occupant pas à des fins professionnelles ?

      1er cas : mariage sous le régime légal 

      Dans le régime légal, les revenus des biens immobiliers relèvent toujours de la communauté. Cela vaut aussi si le bien immobilier est la propriété d’un seul des deux partenaires. Les partenaires doivent par conséquent déclarer les revenus immobiliers chacun pour 50 %.

      Exemple : Marie et Pieter sont mariés sous le régime légal. Marie est propriétaire d’une habitation qu’elle avait déjà achetée avant son mariage. Cette habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros. Marie et Pieter mettent cette habitation en location à un couple pensionné.

      Bien que le bien immobilier soit la propriété exclusive de Marie, les revenus immobiliers de l’habitation sont communs. Par conséquent, les deux partenaires mentionnent chacun 500 euros (1.000 x 50 %) dans leur déclaration d'impôt au code 1106/2106.

      2e cas : mariage sous le régime de la séparation des biens 

      Dans le cas de la séparation des biens, les partenaires ont uniquement un patrimoine propre, pas de patrimoine commun. Les revenus des biens immobiliers leur sont donc propres, personnels. Par conséquent, chaque partenaire doit déclarer les revenus de leurs biens immobiliers propres, c’est-à-dire : selon la part de propriété.

      Exemple : Edwin (60 ans) et Nicole (57 ans) sont mariés sous le régime de la séparation des biens. Ensemble, ils ont acheté une habitation dont chacun est propriétaire à 50 % et qui fait office d’habitation du ménage. Nicole n’est pas propriétaire d’autres biens immobiliers. Edwin est aussi propriétaire d'une deuxième habitation qu'il met en location à un couple pensionné. Cette deuxième habitation a un revenu cadastral non indexé de 1.000 euros.

      Selon sa part de propriété, Edwin doit mentionner 1.000 euros au code 1106. 

      Selon sa part de propriété, Nicole ne doit rien mentionner au 2106. 

      3e cas : la cohabitation légale

      Le système de la cohabitation légale est comparable à celle des personnes mariées sous le régime de séparation des biens : les partenaires n’ont qu’un patrimoine propre, pas de patrimoine commun. Les revenus des biens immobiliers leur sont donc propres, personnels. Par conséquent, chaque partenaire doit déclarer les revenus de ses biens immobiliers propres, c’est-à-dire : selon sa part de propriété.

  • Sur quel montant êtes-vous imposé ?

    Le montant que vous devez déclarer n’est pas le montant sur lequel vous êtes réellement taxé. Le montant imposable est automatiquement calculé sur la base du montant déclaré. Vous ne devez donc rien faire. Le montant imposable est calculé selon la formule :

    revenu cadastral indexé x 1,4.

    Le revenu cadastral indexé est : le revenu cadastral non indexé x le coefficient d’indexation (arrondi à l’euro supérieur ou inférieur).

    Le coefficient d’indexation s’élève à :

    • 2,1763 : pour l’année de revenus 2024 (exercice d’imposition 2025)
    • 2,0915 : pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024)

    Le résultat de ce calcul se retrouve sur votre avertissement-extrait de rôle sous « Détail du calcul » > « Revenus de biens immobiliers ».

    Exemple : Le revenu cadastral non indexé, déclaré au code 1106, s’élève à 450 euros. Pour l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024), les revenus imposables s’élèvent à : 1.317,40 euros. Calcul :

    • revenu cadastral indexé = 450 x 2,0915 (arrondi à l’euro supérieur ou inférieur) = 941 euros
    • 941 x 1,4 = 1.317,40 euros

    Location meublée et services

    Mettez-vous en location un bien immobilier bâti, meubles compris, en dehors de votre activité professionnelle à une personne physique qui n’utilise pas ce bien professionnellement ? Vous ne devez alors pas seulement déclarer les revenus immobiliers (cadre III). Vous devez également déclarer les revenus de la location des meubles comme revenus mobiliers (cadre VII).

    À côté de cela, proposez-vous aussi des services supplémentaires contre paiement, comme du ménage et des petits-déjeuners ? Vous devez alors déclarer les indemnités perçues pour ces services supplémentaires comme bénéfices et profits de prestations fortuites ou occasionnelles (partie 2 de la déclaration - cadre XV « Revenus divers »).

    Pour les locations professionnelles (voir ci-dessous), des règles distinctes sont en vigueur.

    Pour la location du bien immobilier bâti

    Mentionnez le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106 (cadre III).

    Les revenus sont imposés selon les taux d’imposition progressifs.

    Mettez-vous en location une partie d’un bien immobilier durant l’année ? Au code 1106/2106, mentionnez alors la partie du revenu cadastral non indexé correspondant :

    • à la partie mise en location de l’habitation (par exemple, la surface), et
    • au nombre de jour de location.

    Pour la location des meubles

    Mentionnez les revenus locatifs nets des meubles au code 1156/2156 (case III).

    Ces revenus professionnels sont en principe taxés à un taux de 30 %.

    Les revenus locatifs nets des meubles sont les revenus locatifs bruts diminués des frais :

    • le loyer brut : si le contrat de bail ne comporte pas de séparation du loyer pour le bien immobilier et pour les meubles, vous devez fixer le loyer brut des meubles de manière forfaitaire à 40 % du loyer total
    • les frais : vous pouvez estimer les frais forfaitaires à 50 % du loyer brut des meubles ou vous pouvez opter pour la déduction des frais réels (par exemple, amortissements, frais d’entretien et de réparation, etc. mais pas les intérêts)

    Pour les services supplémentaires

    Mentionnez les indemnités brutes des prestations de service au code 1200/2200 (cadre XV).

    Tout est compris dans un prix global (loyer et services) ? Vous devez alors diviser ce montant selon qu’il concerne le bien immobilier, les meubles ou les services.

    Mentionnez les éventuels frais réels au code 1201/2201.

    Ces revenus divers sont en principe taxés à un taux de 33 %.

    Plateforme de location

    Si vous louez par le biais d’une plateforme, vous recevez chaque année de cette plateforme une fiche fiscale comportant un aperçu détaillé des revenus bruts de la location et des éventuels services. Si la location ne relève pas de votre activité professionnelle, vous devez les déclarer dans votre déclaration comme décrit ci-dessus pour la location meublée et les services.

    Si la plateforme de location est agréé dans le régime de l’économie collaborative et qu'il s’agit d’une combinaison de location et de services (vous fournissez l’un des services suivants : accueil physique des clients, déjeuner, mise à disposition et/ou remplacement du linge de lit et de salle de bain, etc.) en dehors de l’exercice d'une activité professionnelle, vous relevez potentiellement du régime fiscal spécifique de l’économie collaborative. S’il s’agit uniquement de location sans services, ce système est exclu.

    Assujetti à la TVA ?

    En principe, la location d’un bien immobilier bâti est exonérée de la TVA.

    Mais dans certains cas, vous devez soumettre le loyer à la TVA. C’est le cas si :

    • vous mettez en location un bien immobilier :
      • meublé,
      • durant de courtes périodes de moins de trois mois,
    • et que vous fournissez l’un des services suivants : accueil physique de clients, petit-déjeuner, mise à disposition et/ou remplacement du linge de lit et/ou de salle de bain.

    Si vous vous trouvez dans cette situation, vous devez considérer que le prix total de la location et des services comprend 6 % de TVA.

    Si vous proposez cette location et ces services par le biais d’une plateforme agréée de l’économie collaborative et que vous respectez les limites de revenus de l’économie collaborative, vous n’êtes pas assujetti à la TVA.

    Vous trouverez plus d’informations dans notre brochure.

    Revenus professionnels ?

    Si la location et/ou les services ont lieu sur une base régulière, sont organisés de manière professionnelle... il peut aussi être question d'une activité professionnelle.

    Dans ce cas, vous devez déclarer l’ensemble des revenus perçus comme revenus professionnels, plus précisément comme bénéfices (partie 2 de la déclaration - cadre XVII - code 1600/2600) ou comme profits (partie 2 de la déclaration - cadre XVIII - code 1650/2650).

    Vous êtes potentiellement aussi assujetti à la TVA. À ce propos, vous trouverez davantage d'informations sous « Assujetti à la TVA ».

    Bien immobilier à l’étranger

    Êtes-vous propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d'un bien immobilier à l’étranger ? Consultez dès lors notre page sur les biens immobiliers à l’étranger.

    Impôt des non-résidents

    Si vous êtes soumis à l’impôt des non-résidents, des règles spécifiques sont en vigueur concernant les revenus immobiliers.