Construire
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Démarche pour la TVA
Nous vous enverrons en principe un formulaire (111/B57) à remplir concernant les travaux exécutés et les matériaux utilisés.
Les renseignements obtenus visent à déterminer au mieux si les montants facturés correspondent à la valeur normale de votre habitation.
Nous tenons compte, entre autres, des travaux effectués par :
- des professionnels (c’est-à-dire les assujettis à la TVA),
- vous-même, des membres de la famille ou d’autres personnes (= des tiers).
Dans certains cas, nous n’envoyons pas de formulaire. Vous ne devez alors rien faire.
Recevoir le formulaire
Votre commune vous délivre un permis d’urbanisme pour la construction de votre habitation et nous en informe.
Nous vous enverrons par la poste le formulaire 111/B57 quand vous aurez reçu votre permis d'urbanisme.
Renvoyer le formulaire
Complétez le formulaire reçu et renvoyez-le au plus tard dans les 3 mois après la notification du revenu cadastral de votre habitation.
Vous devez seulement joindre des documents si le courrier vous en fait la demande. Il n’est pas nécessaire de joindre des factures et des plans mais nous pouvons éventuellement les demander dans une phase ultérieure.
Si vous ne répondez pas ou que vous répondez de manière incomplète au formulaire, vous risquez une amende. Même après la réception de votre amende, vous êtes tenu de répondre au formulaire.
En cas de perte du formulaire
Si vous avez perdu votre formulaire ou que vous souhaitez recevoir un duplicata, vous pouvez en demander un auprès de votre service compétent. Pour trouver les coordonnées de votre service compétent, consultez notre guide des bureaux. (Particulier > Déclaration > Construction - déclaration TVA > commune où se situe le bâtiment).
Examen de votre dossier
Sur la base de vos réponses au formulaire 111/B57, nous déterminons si nous sélectionnons votre dossier pour un contrôle supplémentaire de la valeur normale de votre habitation.
Nous ne trouvons aucune irrégularité dans votre dossier
Vous ne devez plus rien faire et vous ne recevrez plus de courrier de notre part concernant votre dossier.
Veillez cependant à bien conserver vos documents relatifs à la construction pendant 5 ans (à partir de la date de la notification du revenu cadastral).
Nous souhaitons examiner votre dossier
Nous vous enverrons alors un deuxième formulaire dans lequel nous vous demanderons les factures, les plans, les devis et d’autres renseignements.
Sur la base de ces informations supplémentaires, nous pouvons recalculer la valeur normale de votre habitation.
Si vous n’êtes pas d’accord avec notre décision, vous pouvez prendre contact avec le collaborateur qui a traité votre dossier. Il vous expliquera comment il a fixé la valeur normale de votre habitation. Si tous les éléments n’ont pas été pris en compte, il réexaminera le dossier.
Si vous et le collaborateur restez en désaccord, une expertise peut être demandée par les deux parties. Celle-ci doit avoir lieu dans les 2 ans après la notification du revenu cadastral.
Documents à conserver
Vous devez conserver les documents suivants :
- le plan approuvé et définitif de votre nouvelle habitation, signé par l’architecte
- le devis ou le cahier des charges
- toutes les factures originales
- les éventuelles preuves que vous, les membres de votre famille ou des tiers avez effectué gratuitement des travaux pour votre nouvelle habitation
Vous devez conserver tous ces documents pendant 5 ans. Cette période commence à partir de la date de la notification du revenu cadastral.
Vous devez présenter les documents si l’un de nos collaborateurs le demande lors d’un contrôle. Si vous ne pouvez pas présenter les documents, nous devrons considérer que la taxe pour cette prestation de service n’a pas été acquittée, à moins que vous ne puissiez prouver le contraire.
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Taux de TVA
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Quel est le taux applicable aux heures de travail et aux matériaux de construction d’une nouvelle habitation qui ne peut pas bénéficier du régime de démolition et reconstruction ?
Le taux de TVA est de 21 % pour les heures de travail et les matériaux facturés par les entrepreneurs et les indépendants. Le taux de TVA est également de 21 % sur les matériaux de construction que vous achetez vous-même.
Le taux réduit de TVA de 6 % s’applique uniquement aux travaux à des habitations privées d’au moins 10 ans.
La démolition et la reconstruction qui s’ensuit d’une habitation bénéficient également d’un taux réduit de TVA de 6 % sous certaines conditions.
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Qu’en est-il de la TVA si j’ai effectué une partie des travaux de construction moi-même et/ou si j’ai reçu l’aide de ma famille ?
Quand les travaux sont effectués par des professionnels ou des entrepreneurs indépendants, vous devez payer la TVA mentionnée sur leurs factures.
Quand vous effectuez vous-même une partie des travaux avec des membres de votre famille et/ou d’autres personnes, vous ne devez pas payer de TVA sur cette partie des travaux. Dans ce cas, vous devez prouver que ces travaux ont effectivement été effectués par vous et/ou grâce à l’aide gratuite des membres de votre famille et/ou d’autres personnes.
Dans ce cas, vous devez pouvoir présenter des preuves d’achat telles que des tickets de caisse, des factures etc. des matériaux utilisés. Vous devez aussi pouvoir présenter des déclarations des membres de votre famille et/ou d’autres personnes indiquant que leur aide vous a été apportée gratuitement.
Si vous êtes assujetti à la TVA et que vous effectuez vous-même des travaux de construction, des règles spécifiques s’appliquent.
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Loi Breyne
La loi Breyne impose des règles strictes aux promoteurs immobiliers et aux entrepreneurs pour protéger les maîtres d'ouvrage (c’est-à-dire les acheteurs) lors de l'achat d'un bien immobilier en construction ou en rénovation, notamment pour les nouvelles constructions et les appartements achetés sur plan.
Cette loi s’applique uniquement si le bien se trouve en Belgique et est destiné à être habité.
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Que signifie cette loi pour moi ?
La loi prévoit une garantie obligatoire de 5 % du prix du logement, versée par l'entrepreneur. Ce dépôt se fait via notre application entièrement numérique et sécurisée, e-DEPO.
Cette garantie vous protège, en tant que maître d’ouvrage, contre :
- L'insolvabilité potentielle (faillite) du vendeur/entrepreneur ;
- Les défauts ou problèmes dans l'exécution des travaux.
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Que se passe-t-il avec cette garantie à la fin des travaux ?
La garantie peut :
- Être restituée en tout ou en partie à l'entrepreneur si celui-ci a rempli tout ou partie de ses obligations ;
- Être utilisée en tout ou en partie pour indemniser le maître d'ouvrage si l'entrepreneur n’a pas correctement exécuté les travaux.
Lorsque vous acceptez les travaux, cela signifie que vous validez officiellement la construction ou la rénovation terminée. Vous déclarez ainsi que les travaux sont conformes à ce qui a été convenu dans le contrat et que vous les acceptez sans réserve.
Après la réception des travaux, l'entrepreneur peut vous demander, dans les 15 jours suivant la réception définitive des travaux, une mainlevée. La mainlevée est un document juridique permettant de lever toute réserve ou garantie concernant l’exécution des travaux.
En approuvant la mainlevée, vous acceptez de libérer l’entrepreneur de toute obligation financière restante en levant la garantie.
Si vous n’acceptez pas les travaux, vous avez la possibilité de retenir une partie de la garantie versée par l’entrepreneur.
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Comment initier le processus de remboursement de la garantie ?
En tant que maître d’ouvrage, c’est à vous d'initier le processus de remboursement de la garantie. Connectez-vous à e-DEPO, sélectionnez le dossier souhaité, et cliquez sur “Actions disponibles” en haut de la page :
- "Donner mainlevée" pour rembourser le montant à l'entrepreneur. Dans le cadre de la loi Breyne, la garantie est libérée en deux étapes : la première moitié lors de la réception provisoire des travaux, la seconde moitié lors de la réception définitive (au moins un an après la réception provisoire).
- "Demander une avance" pour recevoir une indemnité en tant que maître d'ouvrage. Cette avance doit être approuvée par l’entrepreneur ou décidée par un tribunal. Dans le cas d'une caution solidaire, la demande d’avance est examinée par la société de cautionnement solidaire.
Dans le cas où la demande d’avance du maître d'ouvrage est acceptée, la Caisse des Dépôts et Consignations confirme la libération par e-mail :
- à la société de cautionnement solidaire qui a ouvert la garantie,
- à l'entrepreneur qui a réalisé les travaux,
- au maître d'ouvrage qui demande la garantie.
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Quand la garantie est-elle libérée par la Caisse des Dépôts et Consignations ?
La garantie dans e-DEPO peut être libérée après un certain délai sans intervention des parties concernées :
- 10 ans après la réception provisoire des travaux, ou
- 15 ans après la constitution de la garantie.
Cependant, ce délai peut être prolongé si le maître d’ouvrage engage une procédure judiciaire pour réclamer la garantie et en informe la Caisse des Dépôts et Consignations via e-DEPO. Tant que le litige n’est pas résolu, l’argent ne peut être libéré.
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Caution solidaire
Dans le cadre d’une caution solidaire, ce sont des institutions financières, compagnies d’assurance ou entreprises agréées par le ministre des Finances qui se portent garantes. Ces sociétés de cautionnement solidaire assurent le paiement de la garantie en cas de faillite de l’entrepreneur ou de non-respect des obligations contractuelles.
Ces sociétés de cautionnement solidaire deviennent votre contact direct pour constituer la garantie et créent et financent votre dossier via e-DEPO. Dans ce cas également, la garantie s’élève à 5 % du prix du logement.
Une fois que la société de cautionnement solidaire s’est portée garante, nous générons l’acte de caution dans e-DEPO, et la Caisse des Dépôts et Consignations le met à disposition des parties concernées : la société de cautionnement solidaire, l’entrepreneur et vous, le maître d’ouvrage.
La libération et l'avance d'une caution solidaire se font de la même manière qu'une garantie déposée en argent auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.