Acheter et vendre avec droit d’enregistrement

• Que se passe-t-il si le prix mentionné dans l’acte est inférieur à la valeur vénale estimée ?

  Lorsque nous jugeons que le prix mentionné (ou la valeur déclarée) est inférieur à la valeur vénale, nous vous informerons de notre évaluation.

  Vous souhaitez plus d’explications ou vous n’êtes pas d’accord avec notre évaluation ?

  Vous pouvez nous le faire savoir à ce moment-là. Si nous ne trouvons pas d'accord, nous pouvons requérir une expertise dans les deux ans à partir de l’enregistrement de l’acte. La désignation d’un ou trois experts se fait en concertation mutuelle (ou par le juge de paix si nous ne trouvons pas d’accord).

  Les experts vous donnent tort lors de l’évaluation de contrôle ?

  Vous payerez dans ce cas le droit d’enregistrement supplémentaire et un intérêt de retard de sept pour cent.

  Si la différence entre la valeur vénale et le prix mentionné (ou la valeur déclarée) est égale ou supérieure à 1/8^e du prix mentionné ou de la valeur déclarée, vous devez payer une amende ainsi que les frais de procédure.

  Vous ne pouvez contester la valeur fixée par l’expert qu’en introduisant une action auprès du tribunal.

  Que faire si le prix ne correspond pas au prix effectivement payé ?

  Lorsqu’une partie du prix a été payée « sous la table », l’acheteur et le vendeur encourent tous les deux, en principe, une amende égale au droit éludé. De plus, des sanctions pénales sont également possibles.

• À qui incombe l’obligation d’enregistrement et qui doit payer les droits d’enregistrement ?

  Un acte d’achat doit être présenté à l’enregistrement dans le délai prescrit. Nous ne pourrons enregistrer l’acte qu’après le paiement des droits d’enregistrement.

  Acte d’achat par le notaire

  Quand l’acte d’achat est dressé par le notaire, c’est lui qui présentera l’acte d’enregistrement et qui versera les droits d’enregistrement.

  Le notaire demandera à l’acheteur et/ou au vendeur de lui avancer le montant des droits d’enregistrement dus. Dans la pratique, sauf convention contraire, c’est souvent l‘acheteur qui paie les droits d’enregistrement.

  Achat par un acte sous signature privée

  Lorsque vous concluez l’achat par un acte sous signature privée (compromis), l’obligation d’enregistrement et de paiement des droits incombe à la fois à l’acheteur et au vendeur.

  Vous disposez d’un délai de quatre mois pour enregistrer l’acte sous signature privée.

  Il est important de respecter ce délai. Si vous ne le faites pas, vous devrez payer une amende. Cette amende est due de manière indivisible par les parties. Cela veut dire que nous pouvons réclamer à la fois à l’acheteur et au vendeur le paiement de la somme totale.

  Toutefois, lorsque l’acte d’achat sous signature privée est suivi d’un acte authentique, vous ne devez pas le faire enregistrer à condition que l’acte authentique (généralement un acte notarié) soit établi dans les quatre mois suivant la signature de l’acte sous signature privée. Si l’acte authentique est passé devant un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer.

Réductions d’impôt dans la Région de Bruxelles-Capitale

• Achat d'une habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale

  Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’achat en pleine propriété d’une habitation destinée à la résidence principale. L’abattement est une partie de la base d'imposition sur laquelle vous ne payez pas de droit d’enregistrement.

  L’abattement s’élève à 200.000 euros. Vous ne payez dans ce cas pas de droit d’enregistrement sur une tranche allant jusqu’à 200.000 euros de votre achat. Cela représente un avantage fiscal d’un maximum de 25.000 euros (200.000 x 12,5 pour cent).

  L’abattement s’applique aux habitations jusqu’à un maximum de 600.000 euros, mais cela est également possible pour l’achat d’une habitation sur plan ou en construction.

  Conditions pour l’abattement

  L’abattement pour l’achat d’une habitation comporte les conditions suivantes :

  • L’habitation doit se trouver dans la Région de Bruxelles-Capitale.
  • Vous devez être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales n’entrent donc pas en ligne de compte.
  • Il doit s’agir d’un achat pur. Un échange est, par exemple, exclu.
  • Vous devez acheter l'habitation dans son ensemble en pleine propriété (il est possible de l’acheter à plusieurs personnes). Les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété sont donc exclus.
  • Vous ne pouvez pas posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque personne doit individuellement remplir cette condition.
    Exception : si vous ne remplissez pas cette condition au moment de l’achat, vous pouvez demander l’abattement par après via une restitution. Pour ce faire, vous devez aliéner les autres biens immobiliers dans un délai de deux ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation.
  • Vous devez établir votre résidence principale dans l'habitation pendant trois ans (c’est-à-dire être inscrit au registre de la population ou au registre des étrangers).
  • Vous devez maintenir votre résidence principale dans l'habitation pendant une période ininterrompue d’au moins cinq ans depuis le moment de l’établissement de votre résidence principale dans l'habitation.
  • Le montant sur lequel sont prélevés les droits d’enregistrement ne peut excéder 600.000 euros.

• Achat d’un terrain à bâtir dans la Région de Bruxelles-Capitale

  Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’acquisition d’un terrain à bâtir. L’abattement est une partie de la base d'imposition sur laquelle vous ne payez pas de droit d’enregistrement.

  L’abattement s’élève à 100.000 euros. Vous ne payez dans ce cas pas de droit d’enregistrement sur une tranche allant jusqu’à 100.000 euros de votre achat. Cela représente un avantage fiscal d’un maximum de 12.500 euros (100.000 x 12,5 pour cent).

  L’abattement s’applique aux terrains à bâtir d’une valeur maximale de 300.000 euros.

  Conditions pour l’abattement

  Vous devez établir votre résidence principale à l’adresse du terrain à bâtir dans un délai de trois ans.

  L’abattement pour l’achat d’un terrain à bâtir comporte les mêmes conditions que pour l’abattement pour une habitation, avec une seule différence : le montant sur lequel est prélevé le droit d'enregistrement ne peut pas excéder 300.000 euros.

• Rénovation énergétique en Région de Bruxelles-Capitale

  Dans la Région de Bruxelles-Capitale, sous certaines conditions, vous avez droit à un abattement complémentaire pour une rénovation énergétique. L’abattement est uniquement possible si l’abattement principal pour l’achat d’une habitation est appliqué. L’abattement complémentaire est un incitant fiscal supplémentaire pour améliorer la performance énergétique de votre habitation.

  L’abattement s’élève à 25.000 euros par saut de classe énergétique (PEB), à condition que vous amélioriez la classe énergétique de l’habitation d’au moins deux classes dans un délai de cinq ans. Ce délai commence à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’achat ou à partir de la date limite de présentation à l'enregistrement. Cela représente un avantage fiscal de 6.250 euros pour l’amélioration de deux classes énergétiques et de 3.125 euros pour chaque amélioration supplémentaire de classe énergétique.

  Si, après le délai de cinq ans, l’amélioration de la classe PEB est inférieure à votre engagement, vous devrez rembourser la différence entre :

  • le montant de l’abattement accordé lors de l’enregistrement de l’acte, et
  • le montant qui aurait dû être attribué en fonction de l’amélioration réelle de la classe PEB.

  Ce montant s’élève au maximum à 6.250 euros, si l’augmentation de deux classes n’a pas été réalisée et/ou au maximum à 3.125 euros pour chaque augmentation supplémentaire de la classe PEB reprise dans l’engagement qui n’a pas été atteinte.

  De plus, sauf en cas de force majeure, une amende égale à 1/10^e de ces droits additionnels (soit 625 euros soit 312,5 euros) vous sera réclamée.

  Conditions pour l’abattement

  L’abattement pour rénovation énergétique est un abattement complémentaire pour l’achat d’une habitation. Cela signifie que cet abattement complémentaire ne s’appliquera qu’à la condition que l’abattement principal s’applique également. Vous devez donc respecter les conditions de l’abattement principal pour bénéficier de cet abattement complémentaire avec une seule différence et condition supplémentaire :

  • Une amélioration de la classe PEB peut demander du temps (obtention d’un permis d’urbanisme, estimation des coûts, exécution des travaux). Le délai dans lequel vous devez vous domicilier à l’habitation est donc de cinq ans au lieu de trois ans.
  • De plus, il y a une condition supplémentaire : vous devez améliorer la classe énergétique de l’habitation d’au moins deux classes dans un délai de cinq ans, à compter de la date d’enregistrement de l’acte de vente ou de la date limite de présentation à l’enregistrement.

• Mentions obligatoires dans l’acte

  Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir prétendre à l’abattement dans la Région de Bruxelles-Capitale. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).

  Vous devez mentionner dans l’acte (ou dans un document signé joint à l’acte) que :

  • vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfice de l’abattement ;
  • vous vous engagez à établir votre résidence principale dans le bien immobilier acheté :
    • dans les trois ans s’il s’agit d’une habitation existante, d’un terrain à bâtir, ou d’une maison ou appartement acheté sur plan ou en construction ;
    • dans les cinq ans s’il s’agit également de l’abattement complémentaire pour rénovation énergétique.
    • vous vous engagez à maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier acquis pendant une durée ininterrompue de cinq ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans le bien immobilier acquis.

  Pour l’abattement complémentaire dans le cas d'une rénovation énergétique, s’applique également ce qui suit :

  • Vous devez indiquer les données relatives à la performance énergétique du bien immobilier acheté selon le certificat PEB le plus récent et valide à la date de la convention d’acquisition (le numéro du certificat PEB, la date d’émission et la classe énergétique reprise au certificat). Vous devez également ajouter le certificat PEB à l’acte.
  • Vous devez vous engager à effectuer l’amélioration des classes énergétiques, en mentionnant l'amélioration prévue (minimum deux classes).

Réductions d’impôt en Région wallonne

• Achat d’une habitation ou d’un terrain en Région wallonne

  En Région wallonne, vous avez, sous certaines conditions, droit à un abattement pour l’achat en pleine propriété d’une habitation destinée à la résidence principale. L’abattement est une partie de la base d'imposition sur laquelle vous ne devez pas payer de droit d’enregistrement.

  L’abattement s’élève jusqu’à un montant de 40.000 euros. Vous ne payez alors pas de droit d’enregistrement sur une tranche allant jusqu’à 40.000 euros de votre achat. Cela représente un avantage fiscal de 5.000 euros au maximum pour un bien immobilier soumis à un droit d’enregistrement normal de 12,5 pour cent (40.000 x 12,5 pour cent). Si le droit d’enregistrement réduit à 6 pour cent (habitation modeste) ou à 5 pour cent (prêt hypothécaire social) est d’application pour votre achat, l’avantage fiscal peut être moins élevé.

  L’abattement est également d’application à l’achat :

  • d’une habitation sur plan ou en construction ;
  • d’un terrain à bâtir.

  Le montant de l’abattement dépend de la valeur d’acquisition du bien immobilier.

  Habitation

  Base imposable	Abattement
  < 350.000 euros	40.000 euros
  Entre 350.000 et 500.000 euros	40.000 euros – (20.000 x (base imposable – 350.000) / (500.000 – 350.000))
  > 500.000 euros	20.000 euros

  Habitation sur plan ou en construction ou terrain à bâtir

  Base imposable	Abattement
  < 175.000 euros	40.000 euros
  Entre 175.000 et 250.000 euros	40.000 euros – (20.000 x (base imposable – 175.000) / (250.000 – 175.000))
  > 250.000 euros	20.000 euros

  Conditions pour l’abattement

  • Le bien immobilier doit être situé en Région wallonne.
  • Vous devez être une personne physique. Les sociétés, associations ou autres personnes morales n’entrent donc pas en ligne de compte.
  • Il doit s’agir d’un bien immobilier affecté ou destiné à l’habitation (c’est-à-dire une maison ou un appartement, y compris les habitations que vous achetez sur plan ou en cours de construction et les terrains à bâtir).
  • Vous devez acheter le bien immobilier dans son ensemble en pleine propriété (il est possible de l’acheter à plusieurs personnes). Les achats d’une partie, de l’usufruit ou de la nue-propriété sont donc exclus.
  • Vous ne pouvez pas posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immobilier destiné en tout ou en partie à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque personne doit individuellement remplir cette condition.
  • Vous devez établir votre résidence principale dans le bien immobilier (c’est-à-dire être inscrit au registre de la population ou au registre des étrangers) :
    • dans les trois ans s’il s’agit d’une habitation existante ;
    • dans les cinq ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’une maison ou appartement en construction ou vendu sur plan.
  • Vous devez maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier pendant une période ininterrompue d’au moins trois ans depuis le moment de l’établissement de votre résidence principale dans le bien immobilier.

  Formalités

  Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir prétendre à l’abattement. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).

  Vous devez demander l’abattement dans l’acte (ou dans un document signé joint à l’acte) et déclarer que :

  • vous n’êtes pas déjà propriétaire d’une habitation entraînant l’exclusion du bénéfice de l’abattement ;
  • vous vous engagez à établir votre résidence principale dans le bien immobilier acheté :
    • dans les trois ans s’il s’agit d’une habitation existante ;
    • dans les cinq ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir, d’une maison ou appartement acheté sur plan ou en construction ;
  • vous vous engagez à maintenir votre résidence principale dans le bien immobilier acquis pendant une durée ininterrompue de trois ans à compter de la date d’établissement de la résidence principale dans le bien immobilier.

• Achat d’une habitation sociale en Région wallonne

  Lorsque vous achetez une habitation sociale (maison ou appartement) en Région wallonne auprès d’une personne morale de droit public, le droit d’enregistrement est réduit à 0 pour cent. En pratique, cela signifie que vous payez le droit fixe général de 50 euros.

  Conditions

  • Vous devez être une personne physique entrant en ligne de compte pour la prime à l'acquisition telle que visée par le Code wallon du Logement.
    Attention, le retrait éventuel de la prime entraîne pour vous l’obligation de payer la différence entre le droit fixe général payé et le droit ordinaire de 12,5 pour cent.
  • Il doit s’agir de l’achat d’une habitation sociale (maison ou appartement) auprès d’un organisme de droit public (société de logement social, intercommunale, commune, CPAS, etc.).

• Achat d'une habitation modeste en Région wallonne

  Quand vous achetez une habitation modeste en Région wallonne, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit de 6 pour cent sur une partie du prix d’acquisition.

  Si vous contractez un crédit auprès de certains organismes de crédit à finalité sociale pour l’achat, le droit d’enregistrement est réduit à 5 pour cent et l’enregistrement de l’acte de prêt hypothécaire, sous forme d’Eco-Prêts, est exempté du droit de 1 pour cent.

  Une partie du prix d’acquisition

  Le droit d'enregistrement réduit à 6 pour cent ou à 5 pour cent est limité à un montant déterminé selon que l’habitation modeste se situe dans une zone de pression immobilière ou en dehors de cette zone. Ce montant est indexé chaque année.

  Vous paierez le droit d'enregistrement ordinaire (en principe 12,5 pour cent) pour la partie de l’achat qui dépasse le montant plafonné.

  Situation	Montants indexés au 1er janvier 2021		Montants indexés à partir du 1er janvier 2022
  Bien immobilier acquis situé en zone de pression immobilière	175.039,47 euros	177.884,34 euros
  Bien immobilier acquis situé en dehors d’une zone de pression immobilière	164.099,49 euros	166.766,56 euros
  Bien immobilier construit situé en zone de pression immobilière	241.439,84 euros	245.363,90 euros
  Bien immobilier construit situé en dehors d’une zone de pression immobilière	230.575,06 euros	234.322,54 euros

  Voici les communes figurant en zone de pression immobilière, pour la période du 01.01.2022 au 31.12.2022 (mises à jour au 1^er janvier 2022) : Arlon, Attert, Aubel, Beauvechain, Braine-l'Alleud, Braine-le-Château, Chastre, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Etienne, Genappe, Grez-Doiceau, Incourt, Ittre, Jalhay, Jodoigne, La Bruyère, La Hulpe, Lasne, Messancy, Mont-Saint-Guibert, Neupré, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Perwez, Rixensart, Silly, Verlaine, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

  Conditions

  • Il doit s’agir de l’achat de la pleine propriété ou de la nue-propriété d'une habitation.
  • Le revenu cadastral non indexé de l’habitation achetée ne doit pas dépasser un certain montant, en fonction du nombre d’enfants à charge :

    Enfants à charge	Revenu cadastral maximal
    0 à 2	745,00 euros
    3 ou 4	845,00 euros
    5 ou 6	945,00 euros
    7 et plus	1.045,00 euros

  • Le revenu cadastral total du bien acquis et des biens que vous ou votre conjoint ou cohabitant légal possédez déjà à cet instant en pleine propriété ou en nue-propriété ne peut dépasser les montants maximaux énoncés ci-dessus. Pour le calcul du revenu cadastral total, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers que vous ou votre conjoint ou cohabitant légal possédez uniquement en nue-propriété et qui ont été recueillis dans la succession de vos ascendants respectifs.
  • Vous ou votre conjoint ou cohabitant légal ne pouvez pas être propriétaire d’une partie indivisible, même minime, d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation.
  • Dans certains cas, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers qui ne peuvent être occupés en vertu d’entraves légales ou contractuelles. Il doit s’agir d’une entrave objective due au bâtiment lui-même (par exemple : un arrêté d’insalubrité pris par le bourgmestre).
  • En outre, il n’est pas tenu compte des biens immobiliers revendus dans l’année suivant l’acte d'acquisition pour autant que l’intention de revente y soit reprise ou dans l’année de la première occupation s’il s’agit d’un bien immobilier construit sur un terrain susceptible de bénéficier du droit d’enregistrement réduit.
  • Vous ou votre conjoint ou cohabitant légal devez vous inscrire au registre de la population ou au registre des étrangers à l’adresse du bien immobilier acquis. Cette inscription doit avoir lieu dans un délai de trois ans à compter de la date de l’acte authentique d’acquisition et doit être maintenue au moins trois ans sans interruption.

  Formalités

  Il y a quelques conditions de forme pour pouvoir prétendre au droit d'enregistrement réduit. Votre conseiller peut vous guider (par exemple votre notaire).

  Dans l’acte ou une déclaration certifiée et signée au bas de l’acte, vous devez :

  • reprendre les mentions légales ;
  • déclarer que vous remplissez les conditions pour bénéficier du droit d’enregistrement réduit (revenu cadastral maximal et biens immobiliers possédés) ;
  • déclarer que vous vous engagez à respecter les obligations imposées pour conserver le bénéfice de ce droit d’enregistrement réduit.

• Achat d’un terrain qui servira à la construction d'une habitation modeste en Région wallonne

  Si, en Région wallonne, vous achetez un terrain qui servira à la construction d’une habitation modeste, vous bénéficiez, sous certaines conditions, d’un droit d’enregistrement réduit à 5 pour cent ou 6 pour cent.

  Les conditions et formalités à remplir sont les mêmes que celles prévues pour l’achat d’une habitation modeste.

  Attention, le droit d’enregistrement réduit n’est pas appliqué directement. L’acte d’achat du terrain à bâtir est enregistré au droit d’enregistrement ordinaire (12,5 pour cent). Ce que vous avez payé au-delà du droit d’enregistrement réduit vous sera restitué si par la suite :

  • le revenu cadastral de l’habitation construite ne dépasse pas un maximum déterminé (en principe 745 euros) ;
  • les autres conditions en matière de possession de biens immobiliers sont remplies.

  Pour la restitution, vous devez présenter un extrait cadastral. Vous pouvez le demander dès que le revenu cadastral de l’habitation a été fixé.