Vermietung an eine Person, die das Gut beruflich nutzt, oder an eine juristische Person oder Vereinigung

Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer eines bebauten unbeweglichen Gutes und vermieten Sie dieses Gut an eine natürliche Person, die dieses Gut zu Berufszwecken nutzt, an eine juristische Person oder an eine Gesellschaft, eine Vereinigung oder eine Gruppierung ohne Rechtspersönlichkeit? Dann müssen Sie das nicht indexierte Katastereinkommen und die tatsächlichen Mieteinkünfte aus diesem unbeweglichen Gut in Ihrer Steuererklärung angeben.

  • Es gibt einige Sonderfälle, die davon abweichen. Nämlich dann, wenn Sie an eine natürliche Person vermieten, die das Gut nur teilweise zu Berufszwecken nutzt, oder in bestimmten Fällen, wenn Sie an eine zugelassene Agentur für Sozialwohnungen oder an eine juristische Person, die keine Gesellschaft ist, vermieten. Für gewerbliche Vermietungen gelten ebenfalls separate Regeln.

    Für gewerbliche Vermietungen gelten ebenfalls gesonderte Vorschriften.

    Für unbewegliche Güter, die dem Pachtgesetz entsprechend zu landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Zwecken verpachtet werden, sehen Sie sich den Erläuterungen zur Steuererklärung an.  

    Erklärung und steuerpflichtiger Betrag

    Welche Beträge müssen Sie angeben?

    Geben Sie das nicht indexierte Katastereinkommen unter Code 1109/2109 an.

    Geben Sie den Bruttomietbetrag unter Code 1110/2110 an.

    Sie können das nicht indexierte Katastereinkommen Ihres unbeweglichen Gutes einsehen:

    • über MyMinfin (> Meine Wohnung > Meine Daten zu unbeweglichen Gütern einsehen),
    • in der Online-Erklärung über MyMinfin (in einem Wizard),
    • auf Ihrem Immobiliensteuerbeschied.

    Der Bruttomietbetrag setzt sich aus dem Mietpreis und eventuellen Mietvorteilen zusammen.

    Mietvorteile sind Vorteile, die der Vermieter dadurch erlangt, dass der Mieter an seiner Stelle bestimmte Ausgaben tätigt (wie z. B. Steuern, große Reparaturen, Versicherungsprämien).

    Lesen Sie im Folgenden, wie Sie in bestimmten Fällen den anzugebenden Betrag für ein bebautes unbewegliches Gut berechnen müssen, das Sie an eine natürliche Person, die das Gut zu Berufszwecken nutzt, an eine juristische Person oder an eine Gesellschaft, eine Vereinigung oder eine Gruppierung ohne Rechtspersönlichkeit vermieten.

    • Ich habe ein solches bebautes unbewegliches Gut im Jahr 2024 gekauft oder verkauft. Welchen Betrag muss ich für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025) angeben?

      Geben Sie unter Code 1109 den Anteil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der der Anzahl Tage im Jahr 2024 entspricht, an denen Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer des unbeweglichen Gutes waren.

      Geben Sie unter Code 1110 den erhaltenen Bruttomietbetrag (= Mietpreis + Mietvorteile) an.

      Beispiel: Marie hat am 31. März 2024 ein Geschäftsgebäude mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.200 Euro gekauft. Sie vermietet dieses Gebäude ab dem 1. April 2024 an eine Gesellschaft für einen Bruttomietpreis von 1.000 Euro pro Monat.

      Marie muss:

      • einen Betrag von 904,92 Euro (1.200 x 276/366) unter Code 1109 angeben. Marie war 2024 ja 276 Tage Eigentümerin des Gebäudes.
      • einen Betrag von 9.000 Euro unter Code 1110 angeben. Marie hat das Gebäude 2024 9 Monate lang für einen Bruttomietpreis von 1.000 Euro pro Monat vermietet.

    • Ich bin Miteigentümer eines solchen bebauten unbeweglichen Gutes. Ich werde einzeln veranlagt. Wie muss ich meine Einkünfte aus unbeweglichen Gütern angeben?

      Geben Sie unter Code 1109 den Anteil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der Ihrem Eigentumsanteil an dem unbeweglichen Gut entspricht.

      Geben Sie unter Code 1110 Ihren Anteil an dem erhaltenen Bruttomietbetrag (= Mietpreis + Mietvorteile) an.

      Beispiel: Hilde und Charlotte sind Schwestern. Sie sind beide alleinstehend. Sie sind jeweils Eigentümerinnen einer eigenen Wohnung, die sie selbst bewohnen. Außerdem sind sie zu je 50 % Miteigentümerinnen eines Geschäftsgebäudes mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.000 Euro. Hilde und Charlotte vermieten dieses Gebäude an einen Selbstständigen, der es vollständig zu Berufszwecken nutzt. Der Bruttomietbetrag beläuft sich auf 15.000 Euro jährlich.

      Hilde und Charlotte müssen jeweils:

      • einen Betrag von 500 Euro (1.000 x 50 %) unter Code 1109 angeben,
      • 7.500 Euro (= 50 % des erhaltenen Bruttomietbetrags) unter Code 1110 angeben.

    • Ich werde gemeinsam mit meinem Partner veranlagt. Wie müssen wir unsere Einkünfte aus unbeweglichen Gütern aus einem solchen bebauten unbeweglichen Gut angeben?

      1. Fall: verheiratet unter dem gesetzlichen Güterstand 

      Beim gesetzlichen Güterstand sind die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern immer gemeinschaftlich. Das gilt auch dann, wenn das unbewegliche Gut nur einem der beiden Partner gehört. Die Partner müssen jeweils 50 % der Einkünfte aus unbeweglichen Gütern angeben.

      Beispiel: Paul und Justine sind unter dem gesetzlichen Güterstand verheiratet. Justine ist Eigentümerin eines Geschäftsgebäudes, das Sie bereits vor ihrer Eheschließung gekauft hat. Dieses Gebäude hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro. Paul und Justine vermieten dieses Gebäude an einen Selbstständigen, der es vollständig zu Berufszwecken nutzt. Der Bruttomietbetrag beläuft sich auf 18.000 Euro jährlich.

      Obwohl das unbewegliche Gut ausschließlich Justine gehört, sind die Einkünfte aus dem unbeweglichen Gut gemeinschaftlich. Folglich müssen beide Partner jeweils:

      • einen Betrag von 500 Euro (1.000 x 50 %) unter Code 1109/2109 angeben,
      • 9.000 Euro (= 50 % des erhaltenen Bruttomietbetrags) unter Code 1110/2110 angeben.

      2. Fall: verheiratet unter Gütertrennung 

      Bei der Gütertrennung haben die Partner nur ihr eigenes Vermögen, kein gemeinschaftliches Vermögen. Die Einkünfte aus ihren unbeweglichen Gütern sind daher ihre eigenen persönlichen Einkünfte. Folglich muss jeder Partner die Einkünfte aus seinen eigenen unbeweglichen Gütern angeben, und zwar entsprechend seinem Eigentumsanteil. 

      Beispiel: Edwin (60 Jahre) und Nicole (57 Jahre) sind unter Gütertrennung verheiratet. Sie haben gemeinsam eine Wohnung gekauft, die ihnen zu je 50 % gehört und die ihnen als Familienwohnung dient. Nicole besitzt keine anderen unbeweglichen Güter. Edwin besitzt noch ein Geschäftsgebäude. Dieses Gebäude hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro und wird an eine Gesellschaft vermietet. Der Bruttomietbetrag beläuft sich auf 16.000 Euro jährlich.

      Edwin muss, entsprechend seinem Eigentumsanteil:

      • einen Betrag von 1.000 Euro unter Code 1109 angeben,
      • 16.000 Euro (= 100 % des erhaltenen Bruttomietbetrags) unter Code 1110 angeben.

      Nicole muss entsprechend ihrem Eigentumsanteil nichts angeben.

      3. Fall: gesetzliches Zusammenwohnen

      Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen ist das gesetzliche Zusammenwohnen mit der Heirat unter Gütertrennung vergleichbar (siehe 2. Fall oben): Die Partner haben nur ein eigenes Vermögen, kein gemeinschaftliches Vermögen. Die Einkünfte aus ihren unbeweglichen Gütern sind daher ihre eigenen persönlichen Einkünfte. Folglich muss jeder Partner die Einkünfte aus seinen eigenen unbeweglichen Gütern angeben, und zwar entsprechend seinem Eigentumsanteil.

  • Auf welchen Betrag werden Sie besteuert?

    Sie werden auf den höheren der beiden folgenden Beträge besteuert:

    • den Nettomietbetrag (= Bruttomietbetrag - 40 % automatischer pauschaler Kostenabzug (a))
    • das indexierte Katastereinkommen (b) x 1,4

    (a) Der pauschale Kostenabzug ist begrenzt auf: 2/3 x nicht indexiertes Katastereinkommen x Neubewertungskoeffizient.

    Der Neubewertungskoeffizient ist:

    • für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025): 5,46
    • für das Einkommensjahr 2023 (Steuerjahr 2024): 5,37

    (b) Das indexierte Katastereinkommen ist das nicht indexierte Katastereinkommen x Indexierungskoeffizient (gerundet auf den höheren oder niedrigeren Euro).

    Der Indexierungskoeffizient ist:

    • für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025): 2,1763
    • für das Einkommensjahr 2023 (Steuerjahr 2024): 2,0915

    Das Ergebnis dieser Berechnung finden Sie auf Ihrem Steuerbescheid unter „Detail der Berechnung“ > „Einkünfte aus unbeweglichen Gütern“.

    Sonderfälle

    Teilweise berufliche Nutzung

    Vermieten Sie ein bebautes unbewegliches Gut an eine natürliche Person, die das Gut teilweise zu Berufszwecken und teilweise als Wohnung nutzt? Wie Sie die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern in diesem Fall angeben müssen, hängt vom Inhalt des Mietvertrags ab. Wir unterscheiden zwischen den folgenden Situationen:

    1. Es gibt einen registrierten Mietvertrag, in dem zwischen dem Mietbetrag für den zu Wohnzwecken genutzten Teil und den zu Berufszwecken genutzten Teil unterschieden wird.

    In diesem Fall müssen Sie Folgendes angeben: 

    • das nicht indexierte Katastereinkommen des zu Wohnzwecken genutzten Teils unter Code 1106/2106,
    • das nicht indexierte Katastereinkommen des zu Berufszwecken genutzten Teils unter Code 1109/2109,
    • den Bruttomietbetrag (= Mietpreis + Mietvorteile) des zu Berufszwecken genutzten Teils unter Code 1110/2110.

    2. Es gibt keinen registrierten Mietvertrag oder es gibt einen registrierten Mietvertrag, in dem jedoch nicht zwischen dem Mietbetrag für den zu Wohnzwecken genutzten Teil und den zu Berufszwecken genutzten Teil unterschieden wird.

    In diesem Fall müssen Sie Folgendes angeben:

    • das gesamte nicht indexierte Katastereinkommen unter Code 1109/2109,
    • den gesamten Bruttomietbetrag (= Mietpreis + Mietvorteile) unter Code 1110/2110.

    Weitere Informationen zur Registrierung eines Mietvertrages.

    Vermietung an eine Agentur für Sozialwohnungen oder an eine juristische Person, die keine Gesellschaft ist

    Vermieten Sie ein bebautes unbewegliches Gut an eine zugelassene Agentur für Sozialwohnungen, an eine regionale Wohnungsbaugesellschaft oder an eine juristische Person, die keine Gesellschaft ist? Und stellt diese juristische Person oder Gesellschaft das Gut anschließend einer natürlichen Person zur Verfügung, die das Gut ausschließlich zu Wohnzwecken nutzt?

    Dann betrachten wir die Vermietung als eine Vermietung an eine natürliche Person, die das Gut nicht zu Berufszwecken nutzt. In diesem Fall müssen Sie also nur das nicht indexierte Katastereinkommen des unbeweglichen Gutes unter Code 1106/2106 angeben.

    Berufseinkünfte?

    Wenn die Vermietung (und/oder Dienstleistungserbringung) regelmäßig stattfindet, professionell organisiert wird usw., kann es sich auch um eine Berufstätigkeit handeln.

    In diesem Fall müssen Sie alle erzielten Einkünfte als Berufseinkünfte angeben, genauer gesagt als Gewinne (Teil 2 der Erklärung – Rahmen XVII – Code 1600/2600) oder Profite (Teil 2 der Erklärung – Rahmen XVIII – Code 1650/2650).

    Unbewegliches Gut im Ausland

    Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer eines unbeweglichen Gutes im Ausland? Dann sehen Sie sich unsere Seite über unbewegliche Güter im Ausland an.

    Steuer der Gebietsfremden

    Wenn Sie der Steuer der Gebietsfremden unterliegen, gelten besondere Regeln für die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern.