Vermietung an eine Person, die das Gut nicht beruflich nutzt

Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer eines bebauten unbeweglichen Gutes und vermieten Sie dieses Gut an eine natürliche Person, die dieses Gut nicht zu Berufszwecken nutzt? Dann müssen Sie das nicht indexierte Katastereinkommen dieses unbeweglichen Gutes in Ihrer Steuererklärung angeben. Für möblierte Vermietungen und Dienstleistungen sowie für gewerbliche Vermietungen gelten separate Regeln.

  • Erklärung und steuerpflichtiger Betrag

    Welchen Betrag müssen Sie angeben?

    Geben Sie das nicht indexierte Katastereinkommen unter Code 1106/2106 an.

    Sie können das nicht indexierte Katastereinkommen Ihres unbeweglichen Gutes einsehen:

    • über MyMinfin (> Meine Wohnung >Meine Daten zu unbeweglichen Gütern einsehen),
    • in der Online-Erklärung über MyMinfin (in einem Wizard),
    • auf Ihrem Immobiliensteuerbeschied.

    • Ich habe im Jahr 2024 ein bebautes unbewegliches Gut gekauft oder verkauft, das ich an eine natürliche Person vermiete, die das Gut nicht zu Berufszwecken nutzt. Welchen Betrag muss ich für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025) angeben?

      Geben Sie unter Code 1106 den Anteil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der der Anzahl Tage im Jahr 2024 entspricht, an denen Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer des unbeweglichen Gutes waren.

      Beispiel: Marie hat am 15. März 2024 eine zweite Wohnung mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.200 Euro gekauft. Sie wohnt weiterhin in ihrer ersten Wohnung und vermietet die zweite Wohnung an ein pensioniertes Paar.

      Marie muss einen Betrag von 957,38 Euro (1.200 x 292/366) unter Code 1106 angeben. Marie war 2024 ja 292 Tage Eigentümerin der Wohnung.

    • Ich bin Miteigentümer eines bebauten unbeweglichen Gutes, das ich an eine natürliche Person vermiete, die das Gut nicht zu Berufszwecken nutzt. Ich werde einzeln veranlagt. Wie muss ich meine Einkünfte aus unbeweglichen Gütern angeben?

      Geben Sie unter Code 1106 den Anteil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der Ihrem Eigentumsanteil an dem unbeweglichen Gut entspricht.

      Beispiel: Hilde und Charlotte sind Schwestern. Sie sind beide alleinstehend. Sie sind jeweils Eigentümerinnen einer eigenen Wohnung, die sie selbst bewohnen. Außerdem sind sie zu je 50 % Miteigentümerinnen einer Wohnung mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.000 Euro. Hilde und Charlotte vermieten diese Wohnung an ein pensioniertes Paar.

      Hilde und Charlotte müssen jeweils einen Betrag von 500 Euro (1.000 x 50 %) unter Code 1106 angeben.

    • Ich werde gemeinsam mit meinem Partner veranlagt. Wie müssen wir unsere Einkünfte aus unbeweglichen Gütern aus bebauten unbeweglichen Gütern, die wir an eine natürliche Person vermieten, die das Gut nicht zu Berufszwecken nutzt, angeben?

      1. Fall: verheiratet unter dem gesetzlichen Güterstand 

      Beim gesetzlichen Güterstand sind die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern immer gemeinschaftlich. Das gilt auch dann, wenn das unbewegliche Gut nur einem der beiden Partner gehört. Die Partner müssen jeweils 50 % der Einkünfte aus unbeweglichen Gütern angeben.

      Beispiel: Marie und Peter sind unter dem gesetzlichen Güterstand verheiratet. Marie ist Eigentümerin einer Wohnung, die Sie bereits vor ihrer Eheschließung gekauft hat. Die Wohnung hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro. Marie und Peter vermieten diese Wohnung an ein pensioniertes Paar.

      Obwohl das unbewegliche Gut ausschließlich Marie gehört, sind die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern aus der Wohnung gemeinschaftlich. Folglich müssen beide Partner jeweils 500 Euro (1.000 x 50 %) unter Code 1106/2106 in ihrer Steuererklärung angeben.

      2. Fall: verheiratet unter Gütertrennung 

      Bei der Gütertrennung haben die Partner nur ihr eigenes Vermögen, kein gemeinschaftliches Vermögen. Die Einkünfte aus ihren unbeweglichen Gütern sind daher ihre eigenen persönlichen Einkünfte. Folglich muss jeder Partner die Einkünfte aus seinen eigenen unbeweglichen Gütern angeben, und zwar entsprechend seinem Eigentumsanteil.

      Beispiel: Edwin (60 Jahre) und Nicole (57 Jahre) sind unter Gütertrennung verheiratet. Sie haben gemeinsam eine Wohnung gekauft, die ihnen zu je 50 % gehört und die ihnen als Familienwohnung dient. Nicole besitzt keine anderen unbeweglichen Güter. Edwin besitzt noch eine zweite Wohnung, die er an ein pensioniertes Paar vermietet. Die zweite Wohnung hat ein nicht indexiertes Katastereinkommen von 1.000 Euro.

      Edwin muss entsprechend seinem Eigentumsanteil 1.000 Euro unter Code 1106 angeben. 

      Nicole muss entsprechend ihrem Eigentumsanteil nichts unter Code 2106 angeben.

      3. Fall: gesetzliches Zusammenwohnen

      Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen ist das gesetzliche Zusammenwohnen mit der Heirat unter Gütertrennung vergleichbar (siehe 2. Fall oben): Die Partner haben nur ein eigenes Vermögen, kein gemeinschaftliches Vermögen. Die Einkünfte aus ihren unbeweglichen Gütern sind daher ihre eigenen persönlichen Einkünfte. Folglich muss jeder Partner die Einkünfte aus seinen eigenen unbeweglichen Gütern angeben, und zwar entsprechend seinem Eigentumsanteil.

  • Auf welchen Betrag werden Sie besteuert?

    Der Betrag, den Sie angeben müssen, ist nicht der Betrag, auf den Sie tatsächlich besteuert werden. Der steuerpflichtige Betrag wird automatisch auf der Grundlage des angegebenen Betrags berechnet. Sie müssen also nichts selbst tun. Der steuerpflichtige Betrag wird nach der folgenden Formel berechnet:

    indexiertes Katastereinkommen x 1,4.

    Das indexierte Katastereinkommen ist das nicht indexierte Katastereinkommen x Indexierungskoeffizient (gerundet auf den höheren oder niedrigeren Euro).

    Der Indexierungskoeffizient ist:

    • für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025): 2,1763
    • für das Einkommensjahr 2023 (Steuerjahr 2024): 2,0915

    Das Ergebnis dieser Berechnung finden Sie auf Ihrem Steuerbescheid unter „Detail der Berechnung“ > „Einkünfte aus unbeweglichen Gütern“.

    Beispiel: Das unter Code 1106 angegebene nicht indexierte Katastereinkommen beträgt 450 Euro. Für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025) betragen die steuerpflichtigen Einkünfte aus unbeweglichen Gütern: 1.370,60 Euro. Berechnung:

    • indexiertes Katastereinkommen = 450 x 2,1763 (gerundet auf den höheren oder niedrigeren Euro) = 979 Euro
    • 979 x 1,4 = 1.370,60 Euro

    Möblierte Vermietungen und Dienstleistungen

    Vermieten Sie außerhalb Ihrer Berufstätigkeit ein bebautes unbewegliches Gut, inklusive Mobiliar, an eine natürliche Person, die das Gut nicht zu Berufszwecken nutzt? Dann müssen Sie nicht nur die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern angeben (Rahmen III). Sie müssen auch die Einkünfte aus der Vermietung des Mobiliars als Einkünfte aus beweglichen Gütern angeben.

    Bieten Sie gegen Entgelt auch zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung und Frühstück an? Dann müssen Sie die Vergütung, die Sie für diese zusätzlichen Dienstleistungen erhalten, als Gewinne oder Profite aus zufälligen oder gelegentlichen Leistungen angeben (Teil 2 der Erklärung – Rahmen XV „Verschiedene Einkünfte“).

    Für die Vermietung über eine anerkannte Sharing-Economy-Plattform und für gewerbliche Vermietungen gelten separate Regeln.

    Für die Vermietung des bebauten unbeweglichen Gutes

    Geben Sie das nicht indexierte Katastereinkommen unter Code 1106/2106 (Rahmen III) an.

    Die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern werden nach den progressiven Steuersätzen besteuert.

    Vermieten Sie während des Jahres einen Teil eines unbeweglichen Gutes? Wenn ja, geben Sie unter Code 1106/2106 den Anteil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der Folgendem entspricht:

    • dem vermieteten Teil der Wohnung (zum Beispiel die Fläche) und
    • der Anzahl Tage, an denen Sie die Wohnung vermietet haben.

    Für die Vermietung des Mobiliars

    Geben Sie die Nettomieteinkünfte aus dem Mobiliar unter Code 1156/2156 (Rahmen VII) an.

    Diese Einkünfte aus beweglichen Gütern werden im Prinzip zu einem Satz von 30 % besteuert.

    Die Nettomieteinkünfte aus dem Mobiliar sind die Bruttomieteinkünfte abzüglich der Kosten:

    • der Bruttomietbetrag: Falls im Mietvertrag nicht anders erwähnt, müssen Sie den Bruttomietbetrag des Mobiliars pauschal auf 40 % des Gesamtmietpreises festlegen
    • die Kosten: Sie können die Kosten pauschal auf 50 % des Bruttomietbetrags für das Mobiliar festlegen oder Sie können sich für den Abzug der tatsächlichen Kosten entscheiden (zum Beispiel Abschreibungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten usw. nicht aber die Zinsen).

    Für die zusätzlichen Dienstleistungen

    Geben Sie die Bruttovergütung für die Dienstleistungserbringung unter Code 1200/2200 (Rahmen XV) an.

    Arbeiten Sie mit einem Gesamtpreis, in dem alles (Miete und Dienstleistungserbringung) enthalten ist? Dann müssen Sie diesen Betrag aufteilen, je nachdem, ob er sich auf das unbewegliche Gut, das Mobiliar oder die Dienstleistungen bezieht.

    Geben Sie die eventuellen tatsächlichen Kosten unter Code 1201/2201 an.

    Diese verschiedenen Einkünfte werden im Prinzip zu einem Satz von 33 % besteuert.

    Vermietungsplattform

    Wenn Sie über eine Vermietungsplattform vermieten, erhalten Sie im Prinzip von der Plattform jährlich eine Steuerkarte mit einer detaillierten Übersicht über Ihre Bruttoeinkünfte aus der Vermietung und eventuell der Dienstleistungserbringung. Fällt die Vermietung nicht unter Ihre Berufstätigkeit, müssen Sie diese, so wie oben für möblierte Vermietungen und Dienstleistungen beschrieben, in Ihrer Erklärung angeben.

    Wenn die Vermietungsplattform in der Sharing Economy anerkannt ist und es sich um eine Kombination aus Vermietung und Dienstleistungserbringung handelt (Sie erbringen eine der folgenden Dienstleistungen: Empfang der Gäste vor Ort, Frühstück, Zurverfügungstellung und/oder Austausch von Bett- und/oder Badewäsche usw.), die nicht unter die Ausübung einer Berufstätigkeit fällt, können Sie unter die spezielle Steuerregelung für die Sharing Economy fallen. Wenn es sich nur um Vermietungen ohne Dienstleistungserbringung handelt, ist dieses System ausgeschlossen.

    Berufseinkünfte?

    Wenn die Vermietung (und/oder Dienstleistungserbringung) regelmäßig stattfindet, professionell organisiert wird usw., kann es sich auch um eine Berufstätigkeit handeln.

    In diesem Fall müssen Sie alle erzielten Einkünfte als Berufseinkünfte angeben, genauer gesagt als Gewinne (Teil 2 der Erklärung – Rahmen XVII – Code 1600/2600) oder Profite (Teil 2 der Erklärung – Rahmen XVIII – Code 1650/2650).

    Unbewegliches Gut im Ausland

    Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Besitzer eines unbeweglichen Gutes im Ausland? Dann sehen Sie sich unsere Seite über unbewegliche Güter im Ausland an.

    Steuer der Gebietsfremden

    Wenn Sie der Steuer der Gebietsfremden unterliegen, gelten besondere Regeln für die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern.