Kaufen und verkaufen mit Registrierungsgebühren

• Was ist, wenn der in der Urkunde angegebene Preis niedriger ist als der geschätzte Verkaufswert?

  Wenn wir der Auffassung sind, dass der angegebene Preis (oder der erklärte Wert) unter dem Verkaufswert liegt, so setzen wir den Käufer von unserer Schätzung in Kenntnis.

  Wünschen Sie weitere Erläuterungen oder sind Sie mit der Schätzung nicht einverstanden?

  Sie können uns dies zu diesem Zeitpunkt mitteilen. Kommt es zu keiner Einigung, so können wir innerhalb von zwei Jahren ab Registrierung der Urkunde eine Begutachtung verlangen. Die Bestimmung eines oder dreier Experten erfolgt in gegenseitigem Einvernehmen (oder durch den Friedensrichter, wenn wir uns nicht einigen können).

  Fällt die Kontrollexpertise der Sachverständigen zu Ihren Ungunsten aus?

  Dann zahlen Sie die zusätzlichen Registrierungsgebühren und Verzugszinsen in Höhe von 7 Prozent.

  Falls der Unterschied zwischen dem Verkaufswert und dem angegebenen Preis bzw. dem erklärten Wert) gleich oder höher ist als 1/8 des angegebenen Preises bzw. des erklärten Wertes, müssen Sie eine Geldbuße sowie die Verfahrenskosten zahlen.

  Den durch den Sachverständigen festgelegten Verkaufswert können Sie nur bestreiten, indem Sie den Rechtsweg beschreiten.

  Was ist, wenn der Preis nicht dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht?

  Falls ein Teil des Preises „unter der Hand“ gezahlt wurde, setzen sich grundsätzlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Geldbuße in Höhe der hinterzogenen Steuer aus. Darüber hinaus sind auch strafrechtliche Sanktionen möglich.

• Wer muss die Kaufurkunde zur Registrierung vorlegen und wer zahlt die Registrierungsgebühren?

  Eine Kaufurkunde muss innerhalb der vorgeschriebenen Frist zur Registrierung vorgelegt werden. Wir können die Urkunde erst nach Zahlung der Registrierungsgebühren registrieren.

  Durch einen Notar erstellte Kaufurkunde

  Wenn der Notar die Kaufurkunde erstellt, legt der Notar die Urkunde zur Registrierung vor und überweist die Registrierungsgebühren.

  Der Notar wird den Käufer und/oder Verkäufer auffordern, ihm den Betrag der geschuldeten Registrierungsgebühren vorzuschießen. In der Praxis zahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist, meistens der Käufer die Registrierungsgebühren.

  Kauf durch Privaturkunde

  Wenn Sie den Kauf durch privatschriftliche Kaufurkunde (vorläufige Verkaufsvereinbarung) abschließen, obliegt die Verpflichtung zur Registrierung und zur Zahlung der Gebühren sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer.

  Sie haben vier Monate Zeit, um die Privaturkunde registrieren zu lassen.

  Es ist wichtig, diese Frist einzuhalten. Andernfalls müssen Sie eine Geldbuße zahlen. Diese Geldbuße wird von den Parteien unteilbar geschuldet. Das heißt, dass wir sowohl beim Käufer als auch beim Verkäufer die Zahlung der Gesamtsumme einfordern können.

  Wenn auf die Privaturkunde eine authentische Urkunde folgt, müssen Sie die Privaturkunde nicht registrieren lassen, vorausgesetzt, die authentische Urkunde (meistens eine notarielle Urkunde) wird innerhalb von vier Monaten nach der Unterzeichnung der Privaturkunde ausgestellt. Wenn die authentische Urkunde vor einem Notar ausgefertigt wird, hat dieser noch fünfzehn Tage Zeit, um die Urkunde registrieren zu lassen.

Steuerermäßigungen in der Region Brüssel-Hauptstadt

• Erwerb einer Wohnung in der Region Brüssel-Hauptstadt

  In der Region Brüssel-Hauptstadt haben Sie unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen Freibetrag für den Erwerb in Volleigentum einer Wohnung, die als Hauptwohnort dienen soll. Der Freibetrag ist ein Teil der Besteuerungsgrundlage, auf den Sie keine Registrierungsgebühren zahlen müssen.

  Der Freibetrag beträgt 200.000 Euro. Sie zahlen dann keine Registrierungsgebühr für einen Teilbetrag von bis 200.000 Euro Ihres Kaufs. Dies bedeutet einen Steuervorteil von höchstens 25.000 Euro (200.000 Euro x 12,5 Prozent).

  Der Freibetrag gilt für Wohnungen bis höchstens 600.000 Euro, ist aber auch für den Kauf einer Wohnung auf Plan oder den Kauf einer im Bau befindlichen Wohnung möglich.

  Bedingungen für den Freibetrag

  Der Freibetrag für den Kauf einer Wohnung unterliegt folgenden Bedingungen:

  • Die Wohnung muss in der Region Brüssel-Hauptstadt liegen.
  • Sie müssen eine natürliche Person sein. Gesellschaften, Vereinigungen oder andere juristische Personen kommen daher nicht in Betracht.
  • Es muss sich um einen reinen Kauf handeln. Ein Tausch ist z. B. ausgeschlossen.
  • Sie müssen die Wohnung als Ganzes in Volleigentum kaufen (dies kann auch durch mehrere Personen gemeinsam geschehen). Der Kauf eines Teils, des Nießbrauchs oder des Nackteigentums ist daher ausgeschlossen.
  • Sie dürfen zum Zeitpunkt des Kaufvertrags nicht Volleigentümer eines anderen unbeweglichen Gutes als Ganzes sein, das ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt ist. Wenn der Erwerb von mehreren Personen getätigt wird, muss jede Person diese Bedingung erfüllen.
    Ausnahme: Wenn Sie diese Bedingung zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erfüllen, können Sie den Freibetrag nachträglich über eine Erstattung beantragen. Dazu müssen Sie die anderen unbeweglichen Güter innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum der Eintragung der Erwerbsurkunde der zweiten Wohnung veräußern.
  • Sie müssen innerhalb von drei Jahren Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründen (d. h. dort im Bevölkerungs- oder im Fremdenregister eingetragen sein).
  • Sie müssen Ihren Hauptwohnort in der Wohnung für einen ununterbrochenen Zeitraum von mindestens fünf Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründet haben, beibehalten.
  • Der Betrag, auf den wir die Registrierungsgebühr erheben, darf 600.000 Euro nicht übersteigen.

• Erwerb eines Baugrundstücks in der Region Brüssel-Hauptstadt

  In der Region Brüssel-Hauptstadt haben Sie unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen Freibetrag für den Erwerb eines Baugrundstücks. Der Freibetrag ist ein Teil der Besteuerungsgrundlage, auf den Sie keine Registrierungsgebühren zahlen müssen.

  Der Freibetrag beträgt 100.000 Euro. Sie zahlen dann keine Registrierungsgebühr für einen Teilbetrag von bis 100.000 Euro Ihres Kaufs. Dies bedeutet einen Steuervorteil von höchstens 12.500 Euro (100.000 Euro x 12,5 Prozent).

  Der Freibetrag gilt für Baugrundstücke bis höchstens 300.000 Euro.

  Bedingungen für den Freibetrag

  Sie müssen innerhalb von drei Jahren Ihren Hauptwohnort an der Adresse des Baugrundstücks begründen.

  Der Freibetrag für den Erwerb eines Baugrundstücks hat dieselben Bedingungen wie der Freibetrag für eine Wohnung, mit einem Unterschied: Der Betrag, auf den Sie die Registrierungsgebühr zahlen, darf 300.000 Euro nicht übersteigen.

• Energetische Renovierung in der Region Brüssel-Hauptstadt

  In der Region Brüssel-Hauptstadt haben Sie unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf einen zusätzlichen Freibetrag für eine energetische Renovierung. Der Freibetrag ist nur möglich, wenn der Hauptfreibetrag für den Kauf einer Wohnung angewendet wird. Es handelt sich dabei um einen zusätzlichen Steueranreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz der Wohnung.

  Der Freibetrag beträgt 25.000 Euro pro Verbesserung der Energieklasse (EEG), sofern Sie die Energieklasse der Wohnung innerhalb einer Frist von fünf Jahren um mindestens zwei Klassen verbessern. Die Frist läuft ab dem Registrierungsdatum der Kaufurkunde oder ab dem äußersten Datum der Vorlage zur Registrierung. Das bedeutet einen Steuervorteil von 6.250 Euro für die Verbesserung um zwei Energieklassen und 3.125 Euro für jede zusätzliche Verbesserung der Energieklasse.

  Ist die Verbesserung der EEG-Klasse nach der Frist von fünf Jahren geringer als von Ihnen verpflichtend zugesagt, müssen Sie die Differenz erstatten zwischen:

  • dem Freibetrag, der bei der Registrierung der Urkunde gewährt wurde, und
  • dem Betrag, der aufgrund der tatsächlichen Verbesserung der EEG-Klasse hätte gewährt werden müssen.

  Dieser Betrag beträgt höchstens 6.250 Euro, wenn die Erhöhung um zwei Klassen nicht erreicht wurde, und/oder höchstens 3.125 Euro für jede weitere nicht erreichte Erhöhung der in der Verpflichtung genannten EEG-Klasse.

  Darüber hinaus müssen Sie, außer in Fällen höherer Gewalt, eine Geldbuße in Höhe von 1/10 dieser zusätzlichen Gebühren (d. h. 625 Euro bzw. 312,50 Euro) zahlen.

  Bedingungen für den Freibetrag

  Der Freibetrag für energetische Renovierung ist ein zusätzlicher Freibetrag für den Kauf einer Wohnung. Mit anderen Worten, er ist nur möglich, wenn auch der Hauptfreibetrag für Ihre Wohnung angewendet wird. Sie müssen für diesen zusätzlichen Freibetrag also die Bedingungen für den Hauptfreibetrag erfüllen, mit einem Unterschied und einer zusätzlichen Bedingung:

  • Eine Verbesserung der EEG-Klasse kann zeitaufwendig sein (eine Städtebaugenehmigung erhalten, Kostenvoranschläge einholen, die Arbeiten durchführen). Die Frist, innerhalb derer Sie Ihren Wohnsitz in der Wohnung begründen müssen, beträgt daher fünf Jahre statt drei Jahre.
  • Außerdem gibt es eine zusätzliche Bedingung: Sie müssen die Energieklasse der Wohnung innerhalb von fünf Jahren ab dem Registrierungsdatum der Kaufurkunde oder ab dem äußersten Datum der Vorlage zur Registrierung der Urkunde um mindestens zwei Klassen verbessern.

• Pflichtangaben in der Urkunde

  In der Region Brüssel-Hauptstadt gibt es einige Formbedingungen, um Anspruch auf den Freibetrag erheben zu können. Ihr Berater kann Ihnen dabei helfen (z. B. Ihr Notar).

  Sie müssen in der Urkunde (oder in einem dieser Urkunde beigefügten unterzeichneten Dokument) erklären, dass:

  • Sie nicht bereits Eigentümer einer Wohnung sind, die den Anspruch auf diesen Freibetrag ausschließt,
  • Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort in dem gekauften Gut zu begründen:
    • innerhalb von drei Jahren, wenn es sich um eine bestehende Wohnung, ein Baugrundstück, ein Haus oder Appartement auf Plan oder ein im Bau befindliches Haus oder Appartement handelt,
    • innerhalb von fünf Jahren, wenn es auch um den zusätzlichen Freibetrag für energetische Renovierung geht,
    • Sie sich verpflichten, Ihren Hauptwohnort in dem erworbenen unbeweglichen Gut für einen ununterbrochenen Zeitraum von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Begründung Ihres Hauptwohnortes in dem erworbenen unbeweglichen Gut beizubehalten.

  Für den zusätzlichen Freibetrag für energetische Renovierung gilt außerdem Folgendes:

  • Sie müssen die Daten zur Energieeffizienz des erworbenen Gutes gemäß dem neuesten EEG-Zertifikat, das zum Zeitpunkt des Kaufvertrags gültig ist, angeben (die Nummer des EEG-Zertifikats, das Ausstellungsdatum und die im Zertifikat angegebene Energieklasse). Sie müssen das EEG-Zertifikat auch der Urkunde beifügen.
  • Sie müssen sich verpflichten, die Verbesserung der Energieklassen unter Angabe der geplanten Verbesserung (mindestens zwei Klassen) durchzuführen.

Steuerermäßigungen in der Wallonischen Region

• Erwerb einer einzigen eigenen Wohnung in der Wallonischen Region (ab 1. Januar 2025)

  Wenn Sie eine Wohnung in der Wallonischen Region kaufen, die als Hauptwohnort dienen soll, zahlen Sie unter bestimmten Bedingungen eine ermäßigte Registrierungsgebühr von 3 Prozent anstelle von 12,5 Prozent.

  Der ermäßigte Satz gilt auch für den Erwerb eines Baugrundstücks, einer Wohnung auf Plan oder einer im Bau befindlichen Wohnung.

  Bedingungen

  Sie müssen die neue Wohnung als Ganzes erwerben und zusammen mit allen anderen Erwerbern über das Volleigentum verfügen (z. B. kein Nießbrauch).

  Sie dürfen kein anderes unbewegliches Gut in der Gesamtheit als Volleigentum in Belgien oder im Ausland besitzen, das ganz oder teilweise für Wohnzwecke genutzt wird. Wenn Sie ein solches unbewegliches Gut besitzen, müssen Sie es innerhalb von drei Jahren verkaufen, um den ermäßigten Satz zu erhalten.

  Sie müssen Ihren Hauptwohnort in der Wohnung begründen:

  • innerhalb von drei Jahren, wenn eine bestehende Wohnung erworben wird,
  • innerhalb von fünf Jahren, wenn ein Baugrundstück, eine Wohnung auf Plan oder eine im Bau befindliche Wohnung erworben wird.

  Sie müssen Ihren Hauptwohnort in der Wohnung während mindestens drei Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihren Hauptwohnort dort begründet haben, beibehalten.

  Verfahren

  Der Notar sorgt in der Regel dafür, dass in der authentischen Urkunde der richtige Steuersatz und eventuelle Ermäßigungen angewandt werden. Dazu müssen in der Urkunde einige Angaben aufgenommen werden. Ihr Notar kann Ihnen dabei helfen.

• Erwerb einer Sozialwohnung in der Wallonischen Region

  Wenn Sie in der Wallonischen Region eine Sozialwohnung (Haus oder Appartement) von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts kaufen, wird die Registrierungsgebühr auf 0 Prozent herabgesetzt. In der Praxis zahlen Sie dann die allgemeine Festgebühr von 50 Euro.

  Bedingungen

  • Sie müssen eine natürliche Person sein, die in Betracht kommt für die Kaufprämie, wie im Wallonischen Wohngesetzbuch vorgesehen.
    Bitte beachten Sie, dass Sie bei einer eventuellen Rücknahme der Prämie den Unterschied zwischen der gezahlten allgemeinen Festgebühr und der gewöhnlichen Registrierungsgebühr von 12,5 Prozent zahlen müssen.
  • Es muss sich um den Kauf einer Sozialwohnung (Haus oder Appartement) von einer öffentlich-rechtlichen Einrichtung (Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau, Interkommunale, Gemeinde, ÖSHZ usw.) handeln.