Mit MwSt. verkaufen

Wenn Sie Ihre neue Wohnung verkaufen wollen, können Sie sich dafür entscheiden, sie mit Mehrwertsteuer zu verkaufen, es sei denn, Sie sind beruflich dazu verpflichtet.

  • Falls Ihre Wohnung neu ist, können Sie entweder dafür optieren, mit MwSt. zu verkaufen (= „unter Anwendung der MwSt.-Regelung“) oder Sie sind beruflich dazu verpflichtet.

    Der MwSt.-Satz für eine neue Wohnung beträgt 21 %.

    Wenn Sie mit MwSt. verkaufen, müssen Sie dem Käufer dies mitteilen und in der ersten schriftlichen Vereinbarung (z. B. die Verkaufsvereinbarung) und/oder der notariellen Urkunde vermerken. Der Käufer muss dann keine Registrierungsgebühren zahlen.

    Nach dem Verkauf müssen Sie die Erklärung 104.5 einreichen. Sie müssen keine vorhergehende Erklärung 104.1 mehr einreichen.

    • Wann gilt eine Wohnung als „neu“?

      Eine Wohnung ist neu, wenn sie spätestens am 31. Dezember des 2. Jahres, nach dem Jahr, in dem die erste Ingebrauchnahme oder Benutzung stattgefunden hat, abgetreten wird.

      Beispiel: Eine Wohnung, die 2025 erstmals in Gebrauch genommen wurde, gilt bis einschließlich zum 31. Dezember 2027 als neu.

    • Welche Schritte muss ich als Verkäufer für die MwSt?

      Nach dem Verkauf müssen Sie die Erklärung 104.5 einreichen.

      Sie müssen in der Verkaufsurkunde das Veranlagungsamt bezeichnen, bei dem Sie eine Erklärung 104.5 eingereicht haben. Sie tragen darin ebenfalls das Jahr der ersten Ingebrauchnahme oder Benutzung ein.

      Auch wenn Sie eine Unternehmensnummer für eine andere Tätigkeit haben und gelegentlich ein neues Haus verkaufen, müssen Sie diese Erklärung 104.5 einreichen. Ihre monatliche oder dreimonatliche MwSt.-Erklärung können Sie also nicht dafür benutzen.

      Nur derjenige, der gewerblich Häuser verkauft, braucht keine Sondererklärung zu hinterlegen.

      Sie müssen als Verkäufer einer neuen Wohnung mit MwSt. keine vorhergehende Erklärung 104.1 mehr einreichen.

      Wenn Sie Verkäufer sind, müssen Sie jetzt in der ersten schriftlichen Vereinbarung (z. B. der vorläufigen Verkaufsvereinbarung) und/oder in der notariellen Urkunde erwähnen, dass der Verkauf der MwSt. unterliegt.

      Wenn beide Parteien einverstanden sind, können Sie sich zum Zeitpunkt der Ausfertigung der authentischen Urkunde für eine Abtretung mit Anwendung der MwSt. entscheiden

    • Wie und wann muss ich die Erklärung 104.5 einreichen?

      Sie reichen diese Erklärung 104.5 in 3 Ausfertigungen bei Ihrem Veranlagungsamt ein. Sie erhalten ein Exemplar als Empfangsbestätigung.

      Sie müssen die Erklärung 104.5 innerhalb eines Monats nach Entstehen des vollständigen Mehrwertsteueranspruchs einreichen. Normalerweise ist dies innerhalb des Monats nach Erhalt der letzten Zahlung des Käufers, spätestens aber innerhalb des Monats nach Lieferung.

    • Welche MwSt.-Beträge muss ich in die Erklärung 104.5 übernehmen und wann muss ich die geschuldete MwSt. zahlen?

      Als Erstes tragen Sie den vom Käufer erhaltenen MwSt.-Betrag ein.

      Anschließend können Sie auf Grundlage Ihrer Rechnungen, die anlässlich der Errichtung des Gebäudes gezahlte MwSt. in Abzug bringen.

      Zu dem Zeitpunkt, wo Sie die Erklärung 104.5 einreichen, erhalten Sie eine Kontonummer. Die geschuldete MwSt. überweisen Sie unmittelbar auf dieses Konto.

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