Unbewegliche Güter im Ausland (Ferienhäuser, Zweitwohnungen oder Grundstücke)

Besitzen Sie ein unbewegliches Gut im Ausland (zum Beispiel ein Ferienhaus, eine Zweitwohnung oder ein Grundstück)? Sie müssen es in Ihrer Steuererklärung angeben.
  • Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Besitzer, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines ähnlichen ausländischen dinglichen Rechts an einem unbeweglichen Gut im Ausland (wie einem Haus oder einem Grundstück)? In diesem Fall müssen Sie die Einkünfte aus unbeweglichen Gütern grundsätzlich in Rahmen III Ihrer Steuererklärung angeben.

    Wie Sie dabei vorgehen müssen, hängt davon ab, wie Sie das unbewegliche Gut nutzen. In einigen Fällen müssen Sie nur ein fiktives Einkommen (das Katastereinkommen) angeben. In anderen Fällen müssen Sie auch die tatsächlichen Mieteinnahmen angeben.

    Wenn Sie einen Vorschlag der vereinfachten Erklärung erhalten haben, prüfen Sie, ob Ihr unbewegliches Gut im Ausland darin korrekt aufgeführt ist.

    Wie gebe ich meine Wohnung im Ausland an?

    Sind Sie Eigentümer, Nießbraucher, Besitzer, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines ähnlichen ausländischen dinglichen Rechts an einem unbeweglichen Gut im Ausland?

    In Rahmen III, A müssen Sie die Einkünfte belgischer und ausländischer Herkunft angeben.

    In Rahmen III, B müssen Sie die Einkünfte ausländischer Herkunft aus Rahmen A angeben, für die Sie eine Befreiung mit Progressionsvorbehalt oder eine Ermäßigung der Steuer um die Hälfte beanspruchen (siehe „Muss ich in Belgien Steuern auf meine unbeweglichen Güter im Ausland zahlen?“ unten).

    Beispiel: Peter hat ein Ferienhaus in Spanien, das er nicht vermietet, mit einem Katastereinkommen von 550 Euro. Peter muss es wie folgt angeben:

    • unter Code 1106 in Rahmen III, A, 2: das nicht indexierte Katastereinkommen,
    • in Rahmen III, B, 1 (Befreiung mit Progressionsvorbehalt): das Land, den Code und das Katastereinkommen seines Hauses in Spanien.
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    erklärung einkünften unbeweglichen gütern

    Muss ich in Belgien Steuern auf meine unbeweglichen Güter im Ausland zahlen?

    Die Steuerregelung, die auf Ihre im Ausland gelegenen unbeweglichen Güter anwendbar ist, wird von dem Land bestimmt, in dem das unbewegliche Gut liegt.

    Wenn Ihr unbewegliches Gut in einem Land liegt, das ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit Belgien geschlossen hat, können Sie eine „Befreiung mit Progressionsvorbehalt“ beantragen. Das bedeutet, dass Sie auf die Einkünfte aus diesem unbeweglichen Gut selbst keine Steuern zahlen müssen, sondern dass diese Einkünfte zur Bestimmung des Steuersatzes herangezogen werden, der auf Ihre anderen Einkünfte angewendet wird. Die Befreiung mit Progressionsvorbehalt ist nur zulässig, wenn die Bedingungen des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung erfüllt sind (z. B. der Nachweis über die Besteuerung im Ausland).

    Sie können die Befreiung mit Progressionsvorbehalt beantragen, indem Sie in Rahmen III, B, 1 das Land, den Code und den Betrag des befreiten Einkommens angeben.

    Wenn Ihr unbewegliches Gut in einem Land liegt, das kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung mit Belgien geschlossen hat, wird das unbewegliche Gut mit den anderen Einkünften besteuert. Sie können eine Steuerermäßigung von 50 % für das im Ausland gelegene unbewegliche Gut beantragen.

    Sie können diese Steuerermäßigung beantragen, indem Sie in Rahmen III, B, 2 das Land, den Code und den Betrag des Einkommens aus diesem unbeweglichen Gut angeben.  

    Länder, mit denen Belgien ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen hat

    • Ihr unbewegliches Gut liegt in Deutschland, Spanien, Frankreich, Griechenland, Italien, Luxemburg, den Niederlanden oder im Vereinigten Königreich

      Verwenden Sie unsere Anwendung. Wählen Sie das entsprechende Land aus und bei den Einkunftsarten „Einkünfte aus unbeweglichen Gütern“ an. Sie werden dann sehen, ob Sie Anspruch auf eine Befreiung oder Ermäßigung haben und wie Sie diese beantragen müssen.

    • Ihr unbewegliches Gut liegt in einem anderen Land und es besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Belgien und diesem Land

      Ergänzen Sie die Angaben zu Ihrem unbeweglichen Gut im Ausland in Rahmen III, A, 2 und in Rahmen III, B, 1, wenn die Bedingungen des Abkommens erfüllt sind.

      Je nachdem, was im Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung steht, müssen Sie die erforderlichen Unterlagen (z. B. einen Nachweis über die Besteuerung im Ausland) vorlegen können, um die Befreiung mit Progressionsvorbehalt in Anspruch nehmen zu können.

      Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an den Dienst Belintax.

    • Ihr unbewegliches Gut liegt in einem anderen Land und es besteht kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Belgien und diesem Land

      Ergänzen Sie die Angaben zu Ihrem unbeweglichen Gut im Ausland in Rahmen III, A, 2 und in Rahmen III, B, 2.

  • Wie erhalte ich das Katastereinkommen für mein Gut im Ausland?

    Sie müssen uns mitteilen, dass Sie ein unbewegliches Gut im Ausland besitzen, damit wir Ihnen das Katastereinkommen mitteilen können.

  • FAQ

    • Ich war nicht während des ganzen Jahres Eigentümer meiner Wohnung im Ausland. Was muss ich angeben?

      Sie haben beispielsweise 2024 ein bebautes unbewegliches Gut gekauft, verkauft oder geerbt, das Sie nicht vermieten oder das Sie an eine natürliche Person vermieten, die es nicht zur Ausübung ihres Berufes nutzt.

      Für das Einkommensjahr 2024 (Steuerjahr 2025) geben Sie in Rahmen III, A unter Code 1106 den Teil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der der Anzahl der Tage im Jahr 2024 entspricht, an denen Sie Eigentümer, Nießbraucher, Besitzer, Erbpächter, Erbbauberechtigter oder Inhaber eines ähnlichen ausländischen dinglichen Rechts an einem unbeweglichen Gut im Ausland waren.

      In Rahmen III, B müssen Sie die Einkünfte ausländischer Herkunft aus Rahmen A angeben, für die Sie eine Befreiung mit Progressionsvorbehalt oder eine Ermäßigung der Steuer um die Hälfte beanspruchen.

      Beispiel: Marie hat am 15. März 2024 eine Zweitwohnung in Frankreich mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.200 Euro gekauft. Sie bleibt in ihrer Wohnung in Belgien wohnhaft und vermietet die in Frankreich gelegene Wohnung an ein Rentnerehepaar.

      Marie muss unter Code 1106 einen Betrag von 957 Euro angeben (1.200 x 292/366 = 957,37 gerundet auf 957).

      Tatsächlich war Marie im Jahr 2024 292 Tage lang Eigentümerin der Wohnung. In Rahmen III, B, 1 gibt sie erneut den Betrag von 957 Euro sowie das Land „Frankreich“ und den Code „1106“ an.

    • Ich erbe oder kaufe zusammen mit einer anderen Person eine Wohnung im Ausland. Was muss ich angeben?

      Sie sind Miteigentümer eines bebauten unbeweglichen Gutes, das Sie nicht vermieten oder das Sie an eine natürliche Person vermieten, die es nicht zur Ausübung ihres Berufes nutzt. Sie sind weder verheiratet noch leben Sie mit dem anderen Miteigentümer gesetzlich zusammen.

      Sie werden also als alleinstehende Person veranlagt. So geben Sie Ihre Einkünfte aus unbeweglichen Gütern an:

      • Geben Sie in Rahmen III, A unter Code 1106 den Teil des nicht indexierten Katastereinkommens an, der Ihrem Eigentumsanteil an dem unbeweglichen Gut entspricht.
      • In Rahmen III, B geben Sie die Einkünfte ausländischer Herkunft aus Rahmen A an, für die Sie eine Befreiung mit Progressionsvorbehalt oder eine Ermäßigung der Steuer um die Hälfte beanspruchen.

      Beispiel: Lisa und Anna sind Schwestern. Sie sind beide alleinstehend. Jede von ihnen ist Eigentümerin eines Hauses in Belgien, das sie selbst bewohnt. Außerdem sind sie zu je 50 % Miteigentümerinnen einer Wohnung in Deutschland mit einem nicht indexierten Katastereinkommen von 1.000 Euro. Sie vermieten diese Wohnung in Deutschland an ein Rentnerehepaar.

      Lisa und Anna geben jeweils einen Betrag von 500 Euro (1.000 x 50 %) unter Code 1106 an. In Rahmen III, B, 1 geben sie erneut den Betrag von 500 Euro sowie das Land „Deutschland“ und den Code „1106“ an.

    • Warum muss ich meine im Ausland gelegenen unbeweglichen Güter in meiner Steuererklärung angeben?

      Als Einwohner des Königreichs Belgien sind Ihre weltweiten Einkünfte steuerpflichtig. Daher müssen Sie Einkünfte ausländischer Herkunft aus unbeweglichen Gütern immer in Ihrer Erklärung zur Steuer der natürlichen Personen angeben.

      Sie haben möglicherweise Anspruch auf eine Befreiung mit Progressionsvorbehalt oder eine Ermäßigung der Steuer um die Hälfte.

    • Kann ich die ausländischen Steuern von meinen Steuern abziehen?

      Nein. Sie können das Katastereinkommen nicht aufgrund einer ausländischen Steuer herabsetzen.

      Wenn Sie die tatsächliche Miete und die Mietvorteile Ihres unbeweglichen Gutes im Ausland in Ihrer Steuererklärung angeben, müssen Sie immer den Gesamtbetrag ohne Abzug eventueller ausländischer Steuern angeben.